商业投资入门指南
为何选择商业物业？
简而言之，商业物业在澳大利亚房地产市场中提供了最高的现金流。在后疫情时代的澳大利亚，利率处于历史低位，而优质的商业物业供应稀缺，这种市场的收紧导致了商业物业收益率的压缩（实际上也意味着资本增值），目前其回报远超住宅物业所能带来的水平。更高的回报率、协商长期租约的可能性（部分商业物业的租期可达三年、五年甚至十年以上），以及在合同中加入年度租金增长条款的机会，使得商业物业成为许多投资者极具吸引力的投资选择。
然而，选择商业物业最重要的原因在于租户。除了租户需承担所有物业支出外，知名品牌租户（例如 Coles、Australian Post、BWS、IGA 或 Suncorp）拥有良好的声誉，他们为了维护品牌形象，会保证租赁的安全性，从而带来稳健的回报。相比之下，住宅租户往往更具不确定性，可能给房东带来许多意想不到的支出。虽然商业租户也并非十全十美，但当您购入高品质的商业资产时，这些租户很可能会远超您在住宅领域的以往经验。您的回报将是一项安全、长期且产生高现金流的投资，并且在您全额偿还贷款后（某些商业物业的贷款最短可在十年内还清），将为您带来源源不断的被动收入。
首次投资者适合选择哪种类型的物业？
首次投资者的理想房产取决于您的财务目标、风险承受能力和当前情况。对于许多人来说，住宅物业提供了一个直接的切入点，与商业选择相比，租金需求稳定，前期成本更低。它们可以提供现金流和长期资本增长的平衡。
但是，如果你正在寻求更高的回报并拥有 财务能力，商业地产，例如零售空间或工业用地，可以提供更高的收益和安全的长期租赁。
归根结底，最佳选择是符合您的个人财务状况和投资策略的选择。在Rethink Investing，我们与首次投资的投资者合作，评估他们的目标，并指导他们选择合适的房产，开始他们的投资之旅。通过我们发现您的融资选择 重新思考融资团队。
如何通过商业物业获取收入？
从商业地产中获得收入通常涉及两个主要来源：租金收入和资本增长。
租金收入
商业物业通常出租给企业，带来稳定的租金收入。这类租约往往比住宅租约更长，期限通常为 3 至 10 年或更长。此外，租户通常需要承担多项支出，例如维护、保险以及物业管理费用，从而提高净租金回报率。高质量的租户及稳固的租赁协议进一步增强了收入的稳定性。
资本增长
随着时间的推移，商业地产的价值可能会根据市场需求、位置开发或物业改善等因素而增加。战略升级或重新分区也可以提高房产的市场价值，为出售或再融资时获得显著收益提供了机会。
在购买商业地产之前，重要的是预测租金收益率，以确保您的投资长期盈利。有了这个 投资物业计算器，您只需几个简单的步骤即可全面了解您的增长潜力。
商业物业投资基础知识
什么是商业物业？
商业物业是指专供投资者用于盈利目的的不动产。在澳大利亚，商业物业通常以建筑形式存在，涵盖四大资产类别：办公空间、零售、工业或特色物业。然而，还有许多其他细分领域，如医疗、酒店、短期住宿等。
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商业物业的四大主要类型
商业物业可分为四大独立的资产类别：办公空间、零售、工业和特色物业。每种资产类型都有其独特的风险与回报，并且各自遵循不同的市场趋势。要确保您购买的是优质的商业资产，了解各类物业的基本面以及它们与当前市场的关联至关重要。接下来，让我们逐一深入了解这些资产类别。
办公空间
商业办公空间的范围很广，可以是位于中央商务区的多层写字楼，也可以是郊区的小型办公室。在投资办公空间时，需要考虑以下因素：
- 就业增长、商业信心以及COVID后的工作场所灵活性变化是办公空间市场的关键驱动力。高质量的办公资产将是：
- 靠近食品和零售设施
- 靠近交通网络或为员工提供充足的停车位
- 坐落在宜人的环境中，拥有充足的自然光线
- 一栋维护良好的建筑（由于租户自己付费，因此可以节省维修费用）
- 与其他类似企业接近
零售
零售空间可以是从整个购物中心（例如Westfields）一直到50平方米的美发店门面。零售市场的主要驱动因素是消费者信心、利率、一年中的时间（圣诞节繁荣期）、该地区的租赁组合和收入增长。投资者的需求受到低利率、强劲的房地产市场和经济总体健康状况的影响。高质量的零售资产将是：
- 在主要道路上清晰可见，如果是脱衣舞商店，则可以获得充足的停车位；如果在购物中心内，则可以看到全景。
- 靠近优质的主要租户（也称为关键运营商），如果位于购物中心，则空置率较低的租户
- 由于富人有更多的可支配收入，因此定位在富裕地区。
- 位于人口不断增长的地区
- 拥有信誉良好的租户，他们可能会续订租约（有长期租约和强有力的契约）
- 提供分区选项、多租户用途或物业未来开发的潜力
工业
工业空间可以是100平方米的小型工业用地，也可以是灵活的内部空间（办公室和仓库空间的混合物）。到一个可能超过100,000平方米的主要物流中心。仓库或工厂用于生产或储存货物，也可以用作配送或物流中心。首要考虑因素是强大的道路网络（高速公路和高速公路），这为通往大都市区的通道以及靠近港口和货运码头提供了便利。工业商业地产的主要驱动因素是：
- 强劲的经济，便捷的基础设施和利率环境。高质量的工业资产将：
- 紧邻人口中心内的食品零售商和其他理想的便利设施
- 拥有一座维护良好、安全的建筑，内设办公空间、厨房、卫生间和空调
- 配备外部装卸台，可进入重型车辆，并有合适的高度限制
- 对用水和排放或噪音的限制（如果有），并且没有重大的环境问题
- 可灵活地在场所增加办公室或陈列室
- 拥有高高的天花板，因为许多租户使用堆叠架进行存储
专业
专业商业地产包括各种资产，例如服务站、儿童保育中心、酒店和酒吧。这些资产的表现由特定行业的商业信心、利率和经济的整体健康状况等因素驱动。高质量的专业资产将：
- 服务短缺：例如，如果同一地区正在进行多个类似的开发项目，则投资儿童保育中心可能会有风险。
- 以安全租赁为特色：由可靠的长期租户提供支持，确保稳定的收入。
在高档商业投资中要寻找什么
选择正确的商业地产是实现成功投资的关键一步。通过关注位置、建筑质量和可靠租户等关键因素，您可以做出明智的决策，塑造自己的财务未来。以下是需要考虑的问题：
位置
物业的位置至关重要，这是价值的起点。繁忙且人流量大的区域更有可能吸引想要租用空间的蓬勃发展的企业。相比之下，位于较安静或难以进入的地点的房产可能难以产生持续的需求。
空缺
密切注意附近空置的商店、办公室或仓库的数量。高空置率可能表明该地区可能无法有效支持企业，从而更难找到租户。但是，一些空置房产是自住市场的一部分，企业在自住市场中为自己购买空间。
建筑质量
现代化、维护良好的房产需要较少的维护，对租户具有吸引力。选择状况良好的房产可以降低进行昂贵维修的可能性，从而确保顺畅的投资体验。
租户实力
商业地产的价值与其租户密切相关。长期租户，例如牙科诊所、美容院或兽医诊所，是一笔宝贵的资产。这些企业通常会在设备上投入大量资金，并在其所在地建立客户忠诚度，从而降低他们搬家的可能性。
什么是商业地产的良好投资回报率？
商业地产的良好投资回报率（ROI）通常在每年6％至12％之间，具体取决于资产类别、市场状况和位置。租金收入、租赁条款、租户质量和资本增长等因素都会影响投资回报率。新兴市场的高收益房产或拥有安全长期租户的房产通常会带来更高的回报。在Rethink Investing，我们通过识别高绩效的商业地产和提供专家策略来提高您的投资回报率，从而帮助您最大限度地提高投资回报率。
增值和增加商业地产投资的方法
低于市场价值的买入会立即增加您的房产的价值，因为它的价值已经超过了购买价格。
一些占用工业资产的租户建造夹层以创造更多空间或为企业提供办公室。
许多都是在未经议会批准的情况下建造的，从技术上讲，在获得议会批准之前，法律不能将其添加到建筑物的平方英尺中。在这里进行研究，因为可能有机会以更低的价格保护房产，然后通过理事会追溯批准增建项目，从而立即增加房产的价值。
为投资物业增值的更多方法：
- 为房产增加更多平方米或分隔空间可以为您的商业地产增加可观的价值。
- 在商业地产中增加非常理想的资产，例如存储空间或停车位都是不错的选择，因为两者都受到租户的追捧
- 租金上涨会对投资组合产生巨大影响，因为它增加了现金流和资本增长。
- 延长租赁期限将增加房产的安全性，这意味着投资者将以更高的利率对您的房产进行估值。
澳大利亚商业地产的平均回报率是多少？
澳大利亚商业地产的平均净收益率通常介于 5% 和 10% 每年 视房产类型、位置和市场条件而定。工业地产通常能提供最高的收益，包括 6% 到 8%， 而办公和零售物业通常介于两者之间 5% 和 7%。特殊物业，例如托儿中心或医疗机构，由于其安全的长期租约，可能会提供较高水平的回报。
资本增长可以进一步提高总回报，尤其是在需求旺盛的地区或不断上升的市场周期中。
优秀的商业地产买家代理会为你做什么？
进行全面的租户研究和尽职调查
第一步是彻底调查租户及其过去和现在的业务。确定他们在该场所停留了多长时间，验证他们的租金支付历史记录，并通过申请欠款报告来确保他们处于最新状态。
在商业地产中，建筑物的价值与租户的质量密切相关。没有可靠租户的房产几乎没有价值，因此确保所有现有租户在购买之前都经过全面审查至关重要。此外，专注于收购可以长期吸引高质量租户的房产。
了解资产类别
了解每种资产类别处于其周期的位置以及未来十年哪些投资将保持强劲是做出明智购买的关键。根据您的个人标准，例如在首都购房、优先考虑高现金流或分散投资组合，熟练的买方代理将确定最符合您目标的商业资产类型。
了解你想购买的地点
至关重要的是，你的 买方的代理人 对所需地区的市场有深刻的了解，包括房地产租赁和销售价值、即将到来的基础设施开发以及当地人口统计数据。
一位经验丰富的人 买方的代理人 还将代表你采购房产。经验丰富的代理商通常拥有更大的网络，这使他们的客户有机会获得更多的场外机会。场外房产价值很高，因为它们减少了竞争，可以提供更好的谈判条件。
商业地产 买家代理商还将：
- 代表您就合同条款进行谈判。
- 在整个销售过程中为您提供支持。
- 将您与该地区最好的租赁经理联系起来。
- 提供长期支持。和解后，他们将继续为您的财产提供支持。
商业地产成功的5个秘诀
专注于人际关系：
商业地产是一个关系驱动的行业。牢固的人脉关系可以让您与众不同，帮助您获得最优惠的价格，与能够提供独家场外机会的代理商建立融洽的关系，并获得卖家对竞争买家的信任。
定时购买并选择正确的行业：
不同的资产类别和行业在不同时期表现更好。例如，尽管许多中央商务区办公市场目前处于困境，但工业资产却在蓬勃发展。时机和行业选择是实现回报最大化的关键。
优先考虑优质地点而不是产量：
不要独自追逐收益率。例如，区域小城镇10％的净收益率可能无法提供与首府城市6％的净收益率相同的长期增长。优质的位置为资本增长提供了更大的稳定性和潜力。
选择易于重新出租的资产：
务必考虑最坏的情况。如果您对自己快速更换租户的能力没有信心，那么该资产可能不是适合您的投资。
进行深入研究：
调查租户和财产，确保收入可靠。进行全面的尽职调查，确认资产定价适当且符合您的投资目标。
你需要多少钱才能进入商业地产？
你可以用大约25万美元进入商业地产市场。因此，这是一笔30％的押金，外加印花税、律师费以及您的建筑物和害虫检查。该数字基于一处占地100平方英尺的60万美元房产（可能是位于人口增长率高的首府城市的小型物理治疗师、办公室或仓库）。
这些房产质量很好，租户规模较小，仍然可以提供三年的租赁选择，因此总的来说，它们是一项不错的投资。至于融资选择，一些银行现在提供80％的租约。
你应该知道的关键商业地产投资条款
- 主要租户： 商业地产的主要租户，通常会吸引更多的租户或客户。
- 资本收益： 资本资产的价值随着时间的推移而增加。
- 资本利得税（CGT）： 该税适用于出售资本资产所得的利润。
- 消费者价格指数（CPI）： 衡量一揽子固定商品和服务随时间推移的平均价格变动的指标。澳大利亚统计局发布的消费者价格指数反映了通货膨胀和生活成本的变化。
- 盟约： 财产契约或所有权中包含的限制其用于特定目的的条件。
- 折旧： 随着时间的推移，有形资产的价值损失。在房地产中，它也可能指由于市场状况而导致的价值下降。
- 尽职调查： 对潜在的投资或购买进行彻底调查，以验证所有重要事实。对于房地产购买，这包括审查销售合同、规划控制以及其他影响土地或建筑物使用的相关因素。
- 装修： 准备租赁空间供租户占用的过程，通常涉及地板、隔板和标牌等设施。装修费用通常由租户承担，但可以商量。
- 总可租赁面积 (GLA)： 可供租户使用的总建筑面积，从共享墙的中点到外墙的外缘测量。
- 总收益率： 房产产生的回报率，计算方法是年租金收入除以物业价值。
- 贷款价值比率（LVR）： 贷款人将在房地产市场价值中所占的比例，以百分比表示。
- 抵押贷款保险： 保护贷款人或借款人免受抵押贷款违约影响的保险单。在澳大利亚，超过房产价值80％的贷款通常需要贷款人抵押贷款保险（LMI），而借款人通常承担保费。
- 负资产负债： 一种策略，其中借入的资金用于购买资产，投资收入低于利息和维护成本。在澳大利亚，资金短缺可能是免税的，盈利能力取决于出售资产时的资本收益。
- 净营业收入（NOI）： 衡量房产盈利能力的指标，计算方法是财产总收入减去所有运营费用。
- 净收益率： 与总收益率类似，但考虑了所有支出和支出，提供了更准确的回报衡量标准。
- 售后回租： 一种交易，公司将其财产出售给投资者，同时签署长期租约，为投资者提供收入。
- 转租： 租户将部分或全部租用空间出租给另一方（即转租人或分租户）的协议。
- 加权平均租约到期时间 (WALE)： 房产或投资组合中所有租户的平均剩余租期，按收入或可出租面积加权。
- 产量： 代表投资收入的百分比回报。
- 产量压缩： 房产收益率下降，通常是由于房地产价值上涨以及租金稳定或下降所致。
