了解商业地产的平均收益率
探索商业地产收益率的基本面，深入了解平均回报率以及投资回报率和总收益率等关键指标。无论您是经验丰富的投资者还是商业房地产新手，都要学习如何有效地优化您的投资组合。
什么是商业地产的良好平均收益率？
几十年来，商业地产已被证明是一种有利可图的投资策略。从仓库到零售场所，这些物业可以提供可靠的长期现金流，为业主开展其他活动提供帮助。由于更高的收益率超过了融资成本，许多人还更喜欢商业和工业用地而不是住宅物业的投资选择 (而不是依靠折旧和其他扣除来实现收支平衡).
但这并不能自动转化为商业房地产的所有领域。
与任何投资一样，我们必须首先了解商业地产回报的基准，以评估投资组合的盈利能力。在本文中，我们将探讨商业地产的平均收益率以及如何对澳大利亚各地的潜在投资进行估值。
什么是商业地产的投资回报率和收益率？
投资回报率（ROI）是指您在考虑运营、融资和维护成本后，从商业地产获得或将要获得的现金流。也称为资本化率或净收益率，通过将从投资中获得的利润除以获得投资的成本，您将得到一个衡量投资组合中商业地产质量的比率。
另一个与投资回报率略有不同的标准指标是商业地产总收益率。当前商业地产的总收益率将更容易计算，因为它们不考虑相同的个人成本；年租金收入只需除以房地产价值即可。
由于投资回报率侧重于房地产产生的净收入，因此在考虑如何根据购买价格对澳大利亚商业地产进行估值时，投资回报率被证明比总收益更有效。这是一个有效的解决方案，即使在投资任何资金之前，也可以确定您所提出的金额可以获得多少收入。
什么被视为 “良好” 商业地产收益率？
如上所述，商业地产的平均收益率可能明显高于 住宅物业 产量。单户住宅的净收益率在1％至3％之间，而澳大利亚商业地产投资的平均净收益率在5％至10％之间。
当企业主是租户并从房产中获得可观收入时，租赁时间往往更长，租金通常更高。精明的商业地产投资者认识到收益率高的地块的价值，通过支付融资成本和提供可靠的回报和稳定的现金流，表现优于住宅物业。
影响房地产投资回报率的因素
的平均收益率 商业地产 投资取决于投资者必须仔细平衡的各种因素，包括贷款还款、利率、维护成本和更广泛的经济状况。
抵押
商业地产投资之旅通常很难仅靠现金开始，这使许多投资者不得不支付首付，然后通过贷款获得剩余的款项。因此，与抵押贷款相关的本金和利息的每月还款额可能是一笔可观的持续支出。
根据贷款的规模，抵押贷款还款将持续消耗商业地产产生的收入，从而影响租金收益率与其价值的关系。
利率
利率影响商业地产的回报，包括初始购买价格和持续支出。
澳大利亚储备银行使用利率来平衡通货膨胀，波动借款成本，进而降低或提高商业地产价格。此外，如果您的抵押贷款采用浮动利率结构，则您的利息支付将随着月份的进展而变化。
正在研究如何对澳大利亚商业房地产市场的新期权进行估值的投资者应考虑利率的潜在变化，以确保净收益率持续高于商业地产的平均收益率。
维护成本
商业投资物业必须拥有一系列现代化的公用事业和便利设施，以使租户能够不间断地开展业务。从电气和管道系统到更重要的翻新和改造，投资者还必须将维护成本纳入投资回报率的计算中。
这些费用因房产的类型、状况以及您愿意提供的维护水平而异。为了最大限度地提高投资回报率并确保持续的正现金流，必须仔细考虑这些费用并做出相应的预算。
投资回报率与利润
由于我们的重点是商业地产的平均收益率和投资回报率，因此很容易将这些指标与总利润混为一谈。请记住，产生的利润（从收入中扣除的每月支出）是投资回报率和上限率公式中的关键要素（见上文）。
传统上，利润还用于描述出售房产的剩余资本收益。作为资产，出售一旦从销售价格中减去房产的原始自付费用，就会产生资本收益或损失。另一方面，您当前的商业地产收益率是评估持续现金流的衡量标准。
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你如何计算投资回报率？
确定商业地产回报率的公式是：
投资回报率 =（投资收益 — 投资成本）/投资成本
例如，假设投资者购买了价值100万美元的商业地产，首付为20万美元。交易费用总额为1万美元，另外的装修费用为5万美元。
因此，自付费用总额为26万美元（20万美元 + 10,000美元 + 50,000美元）。
每月支出是抵押贷款的本金和利息支付，以及额外的2,000美元，用于支付保险、税收和其他杂项费用。
因此，每月总付款为6,500美元（4,500美元+ 2,000美元）。
最后，每月的租金收入为10,000美元。
要计算投资回报率，公式为：
投资回报率 = [（10,000 美元 x 12 个月）—（6,500 美元 x 12 个月）]/260,000 美元
投资回报率 =（120,000 美元 — 78,000 美元）/26万美元
投资回报率 = 0.1615 或 16.15%
提高商业房地产投资回报率的方法
从优化租金增量和最大限度地减少空置率到精简管理成本和改善便利设施，明智的投资者可以采用各种策略来提高其商业地产的回报。
租金增量
在租金以吸引租户和促进可观的商业地产回报之间取得适当的平衡可能具有挑战性。尽管提供折扣期等激励措施可能很容易克服市场上其他房产的竞争，但这可能会适得其反。如果租金保持低水平或停滞不前，通货膨胀、税收、公用事业成本上涨和其他宏观经济基本面将侵蚀您的投资回报率。
它有助于对更广泛的房地产市场和类似商业地产的平均收益率有深入的了解，从而帮助您将租金设定在适当的水平。
避免空缺
考虑到贷款还款和维护费用等每月支出范围，如果租户不定期提交租金收入，房产所有者就会蒙受损失。因此，提高当前商业地产收益率的一种简单方法是最大限度地减少空置期。
为此，需要努力延长租期，完善营销活动以缩短过渡期。例如，它有助于与租户保持持续的沟通，以了解租约到期后他们是否会继续租约。如果他们即将撤离，业主可以迅速发布广告来寻找合适的替代租户，而无需停机。
最大限度地减少管理成本
通过减少每次在维修、维护和水电费账单等领域花费的金额，最大限度地降低管理成本还有助于提高商业地产的投资回报率
减少管理费用的绝佳方法包括：
- 为抵押贷款再融资以利用较低的利率
- 货比三家，在不牺牲质量的情况下提供最优惠价格的物业维护和管理服务
- 在公用事业提供商之间切换，甚至与租户进行谈判，在租金中支付公用事业费用
- 介绍节能建筑实践和技术，帮助您节省每月的水电费
根据需要进行改进
商业地产在陷入各种形式的过时状态时会迅速失去价值。无论是物理磨损、过时的组件和设计缺陷，还是周边地理区域的缩小，进行改善以保持场地竞争力对于提高当前商业地产收益率都至关重要。
例如，安装最先进的安全系统等现代功能或根据需要更新固定装置和电器可以带来资本增长，并确保您的房产对潜在租户保持吸引力。即使在未使用土地上扩建也可以容纳运营需求更大的租户，从而为租金增长创造机会。
