了解商业物业的平均回报率
探索商业物业回报率的基本概念，深入了解平均收益以及投资回报率（ROI）、总回报率等关键指标。无论您是经验丰富的投资者，还是商业地产领域的新手，都可以学习如何有效优化投资组合。
什么是商业地产的良好平均收益率？
商业物业几十年来一直被证明是一种颇具吸引力的投资策略。从仓库到零售场所，这类物业通常能够带来稳定、长期的现金流，帮助业主开展其他投资或业务。许多投资者也更倾向于选择商业和工业地产，而非住宅物业投资，因为商业地产通常具有更高的回报率，足以覆盖融资成本，而无需依赖折旧及其他扣除项目来实现收支平衡。
然而，这一现象并不一定适用于商业地产的所有领域。与任何投资一样，我们首先需要了解商业物业回报的基准水平，以评估投资组合的盈利潜力。本文将探讨澳大利亚商业物业的平均回报率，以及如何评估各地潜在的投资机会。
商业物业中的投资回报率（ROI）与回报率是什么？
投资回报率（ROI）是指在扣除运营、融资及维护成本后，您从商业物业中获得或将获得的现金流。ROI 也被称为资本化率或净回报率，通过将投资带来的收益除以获取该投资的成本，您可以得出一个比率，用以衡量投资组合中商业物业的质量。
另一个与 ROI 略有不同的标准指标是商业物业的毛回报率。商业物业当前的毛回报率计算相对简单，因为它不涉及相同的单项成本；只需将年度租金收入除以物业价值即可。
由于 ROI 着重于物业所产生的净收益，因此在评估澳大利亚商业物业与其购买价格之间的价值时，ROI 比毛回报率更为有效。它是一种有效的方式，帮助您在尚未投入资金之前，就能判断投入金额所能带来的收益。
什么样的商业物业回报率被视为“理想”水平？
如上所述，商业地产的平均收益率可能明显高于 住宅物业 产量。单户住宅的净收益率在1％至3％之间，而澳大利亚商业地产投资的平均净收益率在5％至10％之间。
当企业主是租户并从房产中获得可观收入时，租赁时间往往更长，租金通常更高。精明的商业地产投资者认识到收益率高的地块的价值，通过支付融资成本和提供可靠的回报和稳定的现金流，表现优于住宅物业。
影响房地产投资回报率（ROI）的因素
的平均收益率 商业地产 投资取决于投资者必须仔细平衡的各种因素，包括贷款还款、利率、维护成本和更广泛的经济状况。
抵押贷款
商业物业投资之路往往难以仅凭现金启动，许多投资者通常先支付首付款，再通过贷款筹措剩余资金。因此，与抵押贷款相关的本金及利息每月还款，往往成为一项持续且不容忽视的开支。
根据贷款规模的不同，抵押贷款的还款将持续消耗商业物业所产生的收入，从而影响其租金回报率与物业价值之间的关系。
利率
利率不仅影响商业物业的初始购买价格，也对持续支出产生影响。
澳大利亚储备银行通过调整利率来平衡通胀，这会导致借款成本波动，进而影响商业物业价格的上涨或下跌。此外，如果您的抵押贷款采用浮动利率结构，随着时间的推移，您的利息支出也会有所变化。
对于正在评估澳大利亚商业房地产市场新投资机会的投资者而言，务必考虑利率的潜在变动，以确保净回报率持续高于商业物业的平均回报水平。
维护成本
商业投资物业必须配备多种现代化设施和配套，以保障租户的业务运营不受干扰。从电气和管道系统，到更大规模的翻新和改造，投资者在计算投资回报率（ROI）时，也必须将维护成本纳入考虑。
这些成本因物业类型、现状及您愿意投入的维护程度而有所不同。为了最大化投资回报率并保持持续、正向的现金流，务必仔细评估这些支出，并合理规划预算。
投资回报率（ROI）与利润对比
由于我们的重点是商业地产的平均收益率和投资回报率，因此很容易将这些指标与总利润混为一谈。请记住，产生的利润（从收入中扣除的每月支出）是投资回报率和上限率公式中的关键要素（见上文）。
传统上，利润还用于描述出售房产的剩余资本收益。作为资产，出售一旦从销售价格中减去房产的原始自付费用，就会产生资本收益或损失。另一方面，您当前的商业地产收益率是评估持续现金流的衡量标准。
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你如何计算投资回报率？
确定商业地产回报率的公式是：
投资回报率 =（投资收益 — 投资成本）/投资成本
例如，假设投资者购买了价值100万美元的商业地产，首付为20万美元。交易费用总额为1万美元，另外的装修费用为5万美元。
因此，自付费用总额为26万美元（20万美元 + 10,000美元 + 50,000美元）。
每月支出是抵押贷款的本金和利息支付，以及额外的2,000美元，用于支付保险、税收和其他杂项费用。
因此，每月总付款为6,500美元（4,500美元+ 2,000美元）。
最后，每月的租金收入为10,000美元。
要计算投资回报率，公式为：
投资回报率 = [（10,000 美元 x 12 个月）—（6,500 美元 x 12 个月）]/260,000 美元
投资回报率 =（120,000 美元 — 78,000 美元）/26万美元
投资回报率 = 0.1615 或 16.15%
提升商业房地产投资回报率（ROI）的方式
从优化租金增幅、降低空置率，到精简运营成本、提升配套设施，精明的投资者可以运用多种策略，以提升商业物业的投资回报。
租金增量
在租金以吸引租户和促进可观的商业地产回报之间取得适当的平衡可能具有挑战性。尽管提供折扣期等激励措施可能很容易克服市场上其他房产的竞争，但这可能会适得其反。如果租金保持低水平或停滞不前，通货膨胀、税收、公用事业成本上涨和其他宏观经济基本面将侵蚀您的投资回报率。
它有助于对更广泛的房地产市场和类似商业地产的平均收益率有深入的了解，从而帮助您将租金设定在适当的水平。
避免空缺
考虑到贷款还款和维护费用等每月支出范围，如果租户不定期提交租金收入，房产所有者就会蒙受损失。因此，提高当前商业地产收益率的一种简单方法是最大限度地减少空置期。
为此，需要努力延长租期，完善营销活动以缩短过渡期。例如，它有助于与租户保持持续的沟通，以了解租约到期后他们是否会继续租约。如果他们即将撤离，业主可以迅速发布广告来寻找合适的替代租户，而无需停机。
最大限度地减少管理成本
通过减少每次在维修、维护和水电费账单等领域花费的金额，最大限度地降低管理成本还有助于提高商业地产的投资回报率
减少管理费用的绝佳方法包括：
- 为抵押贷款再融资以利用较低的利率
- 货比三家，在不牺牲质量的情况下提供最优惠价格的物业维护和管理服务
- 在公用事业提供商之间切换，甚至与租户进行谈判，在租金中支付公用事业费用
- 介绍节能建筑实践和技术，帮助您节省每月的水电费
根据需要进行改进
商业地产在陷入各种形式的过时状态时会迅速失去价值。无论是物理磨损、过时的组件和设计缺陷，还是周边地理区域的缩小，进行改善以保持场地竞争力对于提高当前商业地产收益率都至关重要。
例如，安装最先进的安全系统等现代功能或根据需要更新固定装置和电器可以带来资本增长，并确保您的房产对潜在租户保持吸引力。即使在未使用土地上扩建也可以容纳运营需求更大的租户，从而为租金增长创造机会。
