商业投资指南
对于那些希望建立被动收入的人来说，商业地产是一个很好的投资选择——从长远来看，它具有可观的回报潜力。然而，在投入之前，了解基本知识是非常重要的。在这份商业投资指南中，Rethink Investing 解释了如何进入商业地产投资领域。
为什么投资商业地产？
商业地产 提供澳大利亚房地产中最高的现金流——与住宅物业相比，收益率更高。以下是造成这种情况的主要原因：
商业地产投资的基础知识
什么是商业地产投资？
商业地产投资是投资者专门用来产生利润的。在澳大利亚，商业地产通常采用适合特定房地产类型的建筑物的形式：办公空间、零售、工业和专业。但是，还有许多其他子类别，例如医疗、酒店、短期住宿等。
商业地产的主要类型有哪些？
商业房地产通常属于四种不同的资产类别之一：办公空间、零售物业、工业设施和专业资产。受经济趋势和市场动态的影响，每种资产类型都有自己的一套风险和回报。
作为投资者，重要的是要熟悉每种类型的基础知识并了解它们与当前市场状况的关系。这些知识将帮助您做出明智的决策，为您的投资做好准备，走向成功。探索这些资产类别的特征和注意事项，以发现与您的财务目标相一致并最大限度地提高回报的机会。
1。办公空间
办公空间从高耸的中央商务区办公楼到较小的郊区办公室，应有尽有。在投资办公物业时，应考虑就业增长、商业信心和工作场所动态的变化等关键因素，例如COVID-19后远程办公的增加。高质量的办公投资通常：
2。零售
零售物业差异很大，从宽敞的购物中心到小型店面。市场驱动因素包括消费者信心、利率、租赁组合和收入增长。该行业的投资者需求通常受到更广泛的经济健康状况的影响。优质的零售物业往往会：
3.工业
工业地产涵盖范围广泛，从小型设施到大型配送中心。这些投资取决于与高速公路、港口和货运码头等交通基础设施的距离。高质量工业地产的关键因素包括：
4。专业特性
专业商业地产包括儿童保育中心、服务站、酒店和酒吧等资产。这些特性通常受到经济环境和特定行业信心的影响。高性能的专业特性通常：
投资商业地产时要注意什么
地点
在投资商业地产时，位置至关重要。它可以成败你的投资。根据商业投资的类型，您每次都需要满足不同的标准。
空缺
空缺率可以用作衡量该地区情况的晴雨表。如果你失去租户，许多空置的商店、仓库和办公室可能表明你将来很难找到新的租户。
但是别忘了——即使空置商业地产仍然可用！原因？有自住市场，就像住宅物业一样。许多企业购买他们所占用的房产。当他们出售时，该建筑物将再次上市。
大厦
追求一座外观和内部维护良好、需要最低限度维护的现代建筑。
租户
投资物业的价值通常与其租赁强度密切相关，因此非常需要以前签订长期租赁协议的租户。这表明该业务表现良好，如果他们在当地建立了特定的客户群，他们就不太可能采取行动。例如，牙科手术、兽医或美容院。
房产装修也可能高达数十万美元。这样的投资意味着租户将不愿离开，即使他们在未来找到了更便宜的租金。长期留下来符合他们的最大利益。
如何为您的商业投资增加价值
低于市场价值的买入会立即增加您的投资价值，因为它的价值已经超过了购买价格。
一些租户占用工业资产并建造夹层，以此来创造更多空间或为企业提供办公室。许多都是未经议会批准而建造的，从技术上讲，法律不能将其添加到建筑物的平方英尺中。在这里进行研究：可能有机会获得较低的销售价格，并通过理事会追溯批准增建项目，相当于房产价值的即时增长。
通过为房产增加更多平方米或分割空间，您可以为您的商业投资物业增加可观的价值。
添加非常理想的资产，例如存储空间或停车位。两者都受到租户的追捧，并可能导致长期租赁和更高的租金回报。
租金增加会对您的投资组合产生巨大影响，因为它会增加现金流和资本增长。
延长租赁期限将增加房产的安全性，这意味着投资者将以更高的利率对您的房产进行估值。
如何为您的商业地产增值
如何在澳大利亚投资商业地产
对于那些开始投资之旅的人来说，商业买方代理人的专业知识可以带来红利。商业买家代理可以帮助您介绍商业地产市场，在您浏览投资过程中充当指导。以下是在投资地产专家的帮助下，在澳大利亚投资商业地产的方法。
进行尽职调查
首先，你的 买方的代理人 将研究租户及其业务——过去和现在。他们在那里待了多久了？租户有任何风险吗？他们将要求提交欠款报告，并确定租户是否按时支付了租金，以及租金是否已按时支付。请记住：在商业地产中，租户决定一切。购买能引起优质租户兴趣的房产很重要。您的买家代理可以帮助您对潜在租户进行全面分析。
分享各种商业投资类型的专业知识
一个不错的 买方的代理人 将向您介绍不同类型的商业地产，包括相关的风险和收益 （或者你可以选择我们的 商业教育 课程）。每种资产类别都存在于更广泛周期的特定阶段；知识渊博的买方代理可以就未来几年的投资稳定性向您提供建议。或者，他们将提供租金收入计算器工具来为您提供帮助。
了解你要去的地点
喜欢买进
至关重要的是，你的 买方的代理人 了解您感兴趣的地区的市场价值，包括该地区类似物业的租赁和出售价格、即将到来的基础设施开发以及人口增长前景。根据你作为客户的个人标准，买方代理人将有足够的联系来寻找适合你需求的房产：无论你是在寻找省会城市等高增长地区、高现金流还是更加多样化的投资组合。
代表你采购房产
经验丰富 买方的代理人 往往拥有更大的网络，为投资者提供更多的场外房产。场外房产对你来说非常有价值；这意味着竞争更少。
在整个销售过程中为您提供支持
一个 买方的代理人 可以成为投资者的重要支持来源，帮助您完成整个销售过程。从协助满足融资要求到代表您谈判合同条款，商业买方的代理是一项宝贵的资产。要了解有关我们专业融资团队的更多信息，请访问 重新考虑融资。
将您与最佳的物业管理选项联系起来
不仅如此 商业买方代理人 与场外房产有联系；他们在商业领域的各个方面都有丰富的联系。
长期提供
支撑
结算后，他们将继续为您的财产提供支持，确保您在所有权期间最大限度地提高现金流。
详细了解我们的专家团队 商业买家代理。
与住宅投资相比，商业地产的优点
你可以更快地获得被动收入
高质量的商业地产有可能在十年内获得回报，而不是住宅物业通常需要的三十年。偿还债务后，所有的现金流将直接存入您的口袋，而不是流向银行。
更高的租金收入
商业地产的收益率一直高于住宅。随着商业需求的增加和利率的稳定，收益率已达到住宅行业从未见过的水平。在后疫情背景下，优质资产的商业收益率约为6-7.5％。
可协商的租赁条款
由于与租户签订的合同非常不稳定，如果您知道自己在做什么，就可以利用这一点来获得大量优惠。这是买方代理人可以介入的地方，以帮助最大限度地提高租赁条款。
租户支付支出
与住宅物业不同，房东经常支付用水量、市政费率、维修和维护等支出，而大多数商业租户签署了 “净租约”，要求他们支付所有支出。
更长的租约
商业租赁期限可以从两年到长达二十年不等，具体取决于资产类别和租户。
更高质量的租户
租户对房产有既得利益，因为这是他们的生计，这意味着他们更有可能照顾房产。有声誉需要维护的企业，因此他们也更有可能按时支付租金；如果大公司不相应地支付租金，对公众来说并不是一个好兆头。出于这些原因，商业租赁的风险可能低于住宅租赁。
年度租金上涨
大多数商业地产合同都内置了固定的年度租金增长幅度。这通常在3-4％左右，或者与消费者价格指数（CPI）有关。
多元化
通过在投资组合中同时持有商业和住宅物业，如果这两个市场停滞或回落，您就能更好地降低风险。
税收优惠
由于折旧，商业投资者有机会申请数千美元的税收优惠。
各种所有权结构
您可以通过各种实体进行购买，包括自我管理的超级基金、全权信托、公司或合伙个人。
所有投资者均可轻松获得
商业地产有多个价位可供选择，从五位数的小仓库到数百万美元的大型购物中心。
商业地产与住宅地产的对比劣势
需要更高的存款
商业地产贷款要求的最低存款额为30％，因为与住宅物业相比，贷款价值比率（LVR）较低，后者通常允许90-95％的LVR，存款低至50,000美元。在Rethink，我们建议最低存款额为25万美元，以获得入门级商业资产并获得优质的投资机会。
复杂的租赁条款
与住宅不同，当您购买商业地产时，您是在与租户及其企业签订协议。每个学期都有待谈判，你需要一位经验丰富的律师和谈判代表在你的角落里，以确保你明白你要报名的内容。
对经济状况敏感
商业地产与经济中发生的事情直接相关。例如，在COVID期间，我们的专家发现对某些办公资产和零售资产的需求有所下降。这是越来越多的人在家工作和在线购物的结果。但是，在消费者对这些资产的需求下降的地方，其他资产的表现却异常出色。
仓库等工业资产蓬勃发展，对需要存储才能存放货物的在线公司的需求不断增长。同时，由于人们待在家附近，郊区的小型办公室、咖啡店和当地超市表现异常出色。
资本增长放缓
这与几个不同的变量有关。商业信心、租赁实力和经济状况只是几个例子。
可能出现更长的空缺时间
对于租户来说，签署商业租约是一项巨大的财务承诺，商业地产增加了经济周期的风险。出于这些原因以及租约终止所需的管理（您可能需要进行维修或维护），您需要能够处理更长的空缺时间。
更难出售
传统上，商业地产被认为风险更高；与住宅相比，它需要对经济和商业有更深入的了解。最好的出售时机是在租约开始时，租户表现良好。
您需要多少资金才能进行商业地产投资？
你可以用大约25万美元进入商业地产市场。因此，这是一笔30％的押金，外加印花税、律师费以及您的建筑物和害虫检查。该数字基于一处占地100平方英尺的60万美元房产（可能是位于人口增长率高的首府城市的小型物理治疗师、办公室或仓库）。
这些房产质量很好，租户规模较小，仍然可以提供三年的租赁选择，因此总的来说，它们是一项不错的投资。至于融资选择，一些银行现在提供80％的租约。
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商业地产投资清单：
- 一定要检查竞争情况。 如果拐角处还有两家药房要租的话，你就不会买药房了。
- 查看您正在考虑投资的领域的需求。 如果附近有大量空置空间，则未来空置的风险就会增加。
- 如果您要购买零售资产，请确保其位于主要运营商附近，以吸引客户。 这既适用于脱衣舞商店，也适用于购物中心的商店。
- 请务必考虑如果您目前的租户离开，需要多长时间才能找到新的租户。 查看市场上的可比租金是一个方便的开端。
- 永远不要为房产支付太多费用。 查看租金和销售平方米的可比面积进行确认。
- 务必检查租户的付款历史记录，以增强对企业本身的信心。 通过建筑物和虫害报告以及地层报告进行尽职调查，确保建筑物或地层（如果适用）没有问题。
- 与当地租赁经理交谈，了解可能影响您的房产的任何市场趋势。
