零售投资 | 530 万美元 | 净收益率：7.26% | 昆士兰州

隆重推介位于昆士兰州 Belgian Gardens 区 Bundock 街 45-49 号“Belrowes Place”的稀缺高收益多租户混合用途投资项目。该在售资产充分体现了 Rethink Investing 一贯为寻求投资汤斯维尔（Townsville）富裕东部郊区的客户所甄选的多元化、高收益保障型物业水准。

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该项目占地 3,035 平方米，位于汤斯维尔最富裕的区域之一，距离 The Strand 海滨和汤斯维尔中央商务区仅两公里。物业目前已全部租出，年净现金流回报为 384,694.69 澳元，净收益率为 7.26%。该资产的最大亮点在于其多元化的租户组合，涵盖了 14 家租户，涉及专职医疗、便利零售、专业咨询及特色经营等多个领域，确保了跨行业的收入韧性，且没有任何单一租户在租金收入中占据主导地位。

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该场地设有 54 个地面停车位，并拥有两个街道出入口，为消费者提供了极大的便利。其“社区中心区”（Neighbourhood Centre Zone）的定位支持多种商业用途。物业位于 Bundock 街与 Heatleys Parade 的交汇处，每日车流量超过 27,879 辆，为场内的零售和服务租户提供了强劲的人流量保障。

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Belgian Gardens 是汤斯维尔最富裕的东部郊区之一，位于汤斯维尔中央商务区以东约两公里处，紧邻 The Strand 海滨和 Jezzine Barracks。周边区域以成熟的住宅区、中密度公寓开发项目及配套的社区零售设施为主，符合“社区中心区”的规划定位，并有力支撑了该资产多元化的租户结构。

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汤斯维尔是北澳大利亚最大的城市，也是北昆士兰的商业中心，人口超过 20 万，地区生产总值（GRP）达 209.1 亿澳元。其经济结构多元，涵盖 19 个行业领域，没有任何单一行业占比超过 15%。目前正在推进的重大基础设施项目包括耗资 16 亿澳元的汤斯维尔港口扩建工程、1.8 亿澳元的大堡礁水族馆滨水区更新项目，以及 50 亿澳元的 CopperString 能源项目。此外，澳大利亚最大的陆军基地 Lavarack Barracks（驻有超过 3,800 名军事人员）以及新加坡政府承诺投入 22.5 亿澳元扩建该地区的训练设施，进一步巩固了当地持续的人口与经济增长。

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该物业的混合净租金为每平方米 244 澳元，整体平均租金约为每平方米 240 澳元。位于一楼的办公空间目前毛租金为每平方米 208 澳元，预计仍有每平方米 40 至 80 澳元的租金增长空间，可额外增加 21,000 至 40,000 澳元的毛收入。租金审查机制包括 CPI 挂钩、3% 固定增长、3.5% 固定增长及 4% 固定增长，确保了收入的内生性增长。租约到期时间错开在 2026 年至 2031 年之间，最大限度地降低了单一年份的续租风险。目前唯一的空置单元（4 号套房，134 平方米）由卖方提供 12 个月、价值 40,200 澳元的租金担保。此类高品质、高收益的物业日益稀缺，对于合适的投资者而言，在完成进一步尽职调查和估值后，该资产是一个极具吸引力的投资机会。

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该项目购买价格为 5,300,000 澳元，所需现金总额为 2,264,975 澳元（含 35% 首付及购买成本）。投资年净现金流回报为 384,694.69 澳元，净收益率为 7.26%，计入购买成本后的净收益率为 6.74%。在扣除 223,925 澳元的贷款成本后，抵押贷款后的现金流为 160,769.69 澳元，纯现金流的股本回报率为 7.10%。若计入 5%、7% 和 10% 的保守资本增值预期，股本回报率将分别提升至 18.80%、23.48% 和 30.50%。

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凭借多元化的收入来源、优良的土地建筑比、明确的租金增长潜力，以及位于汤斯维尔最富裕且有基础设施支撑的走廊地带，此次收购充分体现了 Rethink Investing 一贯为客户锁定的混合用途资产的高水准。

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