医疗投资 | $4,024,742 | 净收益率：6.48% | 维州

这是一项高质量的医疗保健投资，由实力雄厚的医疗租户Medical Select提供支持，位于澳大利亚发展最快的住宅区之一。Mickleham区Errol大道9-33号1号地块坐落于一个专门建造的医疗区内，旨在满足持续的长期需求，可带来稳定的收入。

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该物业位于2024年竣工的现代化高质量医疗零售中心内，包含约528平方米的底层可租赁面积。底层位置和优越的临街面为患者提供了便利的通道，且非常适合医疗用途。该设施战略性地建在人口密集的住宅区内，确保直接服务周边居民。近乎全新的建筑最大限度地提高了折旧收益，同时最大限度地降低了近期资本支出风险。

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该物业已租给Medical Select，租期10年，于2033年7月到期，另有两次5年续租选择权，可将潜在租期延长至2043年，每年产生约260,645澳元的净收入。每年3.5%的固定租金审查确保在整个租期内实现可预测的收入增长。租约结构为净租约，租户负责大部分支出。不可收回的支出每年仅为10,846澳元。

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购买价格为4,024,742.00澳元，所需现金总额为1,740,754.80澳元（包括35%的定金和购买成本），该投资每年产生260,645.00澳元的净现金流，物业净收益率为6.48%。计入购买成本后，净收益率为5.98%。纯现金流的股本回报率为5.20%，在保守的资本增长假设（分别为5%、7%和10%）下，可增至16.76%、21.39%和28.33%。

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该全新专门建造的医疗中心于2024年竣工，最大限度地提高了折旧收益，并最大限度地降低了近期资本支出风险。

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Medical Select是维多利亚州发展最快的初级医疗保健设施提供商之一，业务遍及墨尔本北部增长走廊。其商业模式涉及向独立的医疗保健从业者租赁和许可诊室，从而在高增长的郊区实现快速扩张。Medical Select目前在Roxburgh Park、Plenty Valley、Lyndarum、Highlands及周边郊区等多个地点运营。

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资本密集型医疗装修提高了租户留存率。搬迁成本高昂，既有的患者基础和转诊网络进一步巩固了租约。位于更广泛的医疗和服务生态系统内，有助于交叉转诊、患者留存和稳定的客流量，从而降低空置风险。

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Mickleham是澳大利亚发展最快的郊区之一，在Merrifield庄园（10,000多套住宅）、Botanical庄园（2,500块地块）和Stockland Highlands（约4,000套住宅）等主要总体规划社区的推动下，预计未来20年人口将增长132.9%。该物业位于墨尔本中央商务区以北约31公里处的休谟市。

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更广泛的休谟地区目前人口约为271,709人，每年增长3.41%，超过大墨尔本地区的2.74%。人口结构偏年轻化，20岁以下人口比例较高。休谟市议会正在四年内投资创纪录的5.58亿澳元，用于500多个项目，包括道路拓宽、社区中心以及妇幼保健中心。

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该物业位于一般住宅区规划内，提供固有的客户群，同时限制了未来竞争性商业供应。这种规模的住宅增长和基础设施投资为初级医疗保健服务创造了持续的需求。该物业位于澳大利亚发展最快的郊区之一的专门建造医疗区内的底层位置，与Medical Select的扩张战略直接契合。

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