托儿所投资项目 | $8,888,000 | 净收益率：5.57% | 维多利亚州

Imagination Garden Geelong 是一所现代化、专门建造的托儿机构，位于 Bell Post Hill 的 Rollins Road 21-27 号，距离吉朗（Geelong）中央商务区以北约六公里。此次场外收购体现了 Rethink Investing 为寻求维多利亚州早期教育领域投资机会的客户所发掘的优质、具备租约保障及租金回升潜力的托儿资产水准。

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该中心运营状况极佳，目前处于满员状态且有候补名单，近期更扩建了 30 个名额以满足强劲的入学需求。该资产在相对较短的时间内具备显著且明确的增值空间，这得益于其目前租金水平明显低于市场价，且定于 2027 年 8 月进行中期市场租金评估。此次出售实属无奈，系由主要股东被迫抛售所致，而另一位股东则明确表示希望保留该资产，以实现预期的租金增长和资本增值。

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该物业在长期净租约下产生 495,174 澳元的年度净现金流回报，租约包含每年 4.0% 的固定租金增长，确保了复合收入增长远超通胀水平。该物业租户为 Evolve Early Education Pty Ltd（以 Imagination Garden 名义经营），该公司隶属于澳大利亚证券交易所（ASX）上市公司 Embark Early Education Limited（股票代码：EVO）。租约已于 2024 年 9 月转让给该上市公司，显著增强了租约的履约保障。当前租约剩余期限约为 11.5 年，将于 2035 年 8 月 12 日到期，并附带两个十年期续租选择权，潜在租期可延长至 2055 年。该租约为净租约，除土地税外，所有常规支出均可由租户承担，并由六个月的银行保函提供支持。

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此次收购在多个方面具备增值潜力。该中心目前的租金约为每个名额 3,300 至 3,315 澳元，而同类市场租金平均约为每个名额 4,300 澳元。基于保守假设，预计在 2027 年 8 月的中期市场租金评估中，租金每年可提升约 136,000 澳元。随着租约转让给 ASX 上市公司，未来还有可能转嫁额外支出。此外，鉴于该资产仅有约两年楼龄，投资者在本财年还可享受显著的折旧抵税优惠。

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Bell Post Hill 是大吉朗地区一个成熟且快速发展的住宅区，受益于持续的人口增长和家庭人口结构的扩张。该物业地理位置优越，靠近 Rollins 小学、Kardinia 高级小学和 Kardinia 国际学院等多所知名学校，进一步巩固了对早期教育服务的长期需求。吉朗持续受益于基础设施投资和墨尔本的人口疏散趋势，为位于优质住宅区的托儿设施提供了持久的需求支撑。

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该物业购买价格为 8,888,000 澳元，所需现金总额为 3,851,392 澳元（包括 35% 的首付和购买成本），投资产生的年度净现金流回报为 495,174 澳元，净收益率为 5.57%，计入购买成本后的净收益率为 5.14%。在扣除 375,518 澳元的贷款成本后，抵押贷款后的现金流为 119,656 澳元，纯现金流层面的股本回报率为 3.11%。若计入 5%、7% 和 10% 的保守资本增值，股本回报率将分别提升至 14.65%、19.26% 和 26.18%。

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凭借 ASX 上市公司的租约保障、每年 4% 的固定租金增长、显著的租金回升潜力，以及位于维多利亚州地区增长最快的家庭聚集区之一的地理优势，此次收购充分体现了 Rethink Investing 为客户持续锁定的托儿资产的卓越品质。

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关于 Rethink Investing 澳大利亚 与 新西兰规模最大、经验最丰富的商业买方代理机构，已为客户锁定超过 70 亿澳元的商业地产。拥有 70% 独家场外交易渠道。专注于高收益商业地产投资。