办公楼投资 | 4,150,000 美元 | 净收益率：5.78% | 维多利亚州

尼克森街 120 号是一次难得的投资良机，当地多方消息来源认为，这是谢珀顿（Shepparton）品质最高的办公楼之一。该建筑于 2022 年竣工，目前由领先的会计师事务所 MB&M（Maxwell Brown & Mountjoy）承租，租期十年至 2033 年，并附带两个五年续租权。此次场外交易充分体现了 Rethink Investing 在维多利亚州偏远地区为客户发掘的次新、优质租约办公资产的高水准。

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该次新资产兼具稳定的租金收益与显著的租金回升潜力。目前该物业的租金约为每平方米 250 澳元（已扣除停车位费用），而谢珀顿同类装修水平的办公楼租金已超过每平方米 300 澳元，最高可达 350 澳元左右，这意味着租金上涨空间高达 40%。租约中包含 2028 年 1 月的中期市场评估条款，距离现在不到两年，为实现这一增值提供了明确的短期途径。基于保守估算，收益率有望提升至约 7.5%，按 6% 的资本化率计算，资本价值有望增加近 100 万澳元。

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该物业是一栋在偏远地区极为罕见的高端甲级写字楼，内部采用弧形墙面、抛光混凝土地面、优质照明系统以及铺设通顶瓷砖的高档洗手间。大楼配有 20 个安全的地下停车位，这在谢珀顿办公市场极具价值，当地估算每个车位年租金约为 1,500 澳元。

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MB&M 是一家备受推崇且根基深厚的会计与专业服务公司，长期服务于谢珀顿地区。自 2022 年大楼竣工以来，该公司便一直在此办公，租约包含年度 CPI 租金调整条款。该物业地理位置优越，位于谢珀顿中央商务区与“黄金地段”商业区之间，紧邻古尔本谷健康中心（Goulburn Valley Health）及城市成熟的医疗基础设施。该区域被视为医疗产业扩张的战略要地，若未来出现空置，极有可能吸引政府及医疗机构租户的强烈需求。

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该物业购买价格为 4,150,000 澳元，所需现金总额为 1,670,725 澳元（含 35% 首付及购买成本）。投资带来的年度净现金流回报为 239,857 澳元，净收益率为 5.78%，计入购买成本后的净收益率为 5.49%。在扣除 175,337.50 澳元的贷款成本后，抵押贷款后的现金流为 64,519.50 澳元，纯现金流的股本回报率为 3.86%。若计入 5%、7% 和 10% 的保守资本增值，股本回报率将分别提升至 16.28%、21.25% 和 28.70%。此外，投资者还可享受 50% 的印花税减免，进一步优化了实际收购成本；作为次新建筑，该物业预计将提供显著的折旧抵税优惠，从而进一步提升税后回报。

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凭借次新甲级建筑、优质租户保障、明确的租金上涨空间、优惠的印花税政策，以及靠近谢珀顿核心医疗与商业基础设施的地理优势，此次收购充分展现了 Rethink Investing 持续为客户锁定优质办公资产的专业水准。

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