托儿所投资 | $6,800,000 | 净收益率：5.90% | 昆士兰

这一卓越的托儿服务投资机会，代表了Rethink Investing持续为寻求托儿服务领域巨大增长潜力的客户所获取的高价值、创收型资产的品质。

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该专门建造的设施位于图文巴威尔森顿一个占地6,087平方米的优质街角地块，由Leading Child Care Pty Ltd（以LEAD Childcare名义运营）经营。LEAD Childcare是一家成功且经验丰富的私人运营商，在昆士兰州拥有16家以上中心，展现出卓越的运营专业知识和财务稳定性。

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该物业享有安全的15年期三净租赁（triple net lease），租期至2034年，并附带两次各5年的续租选择权，潜在租期可延长至2044年。在这种真正的被动投资结构下，租户负责100%的所有支出，包括结构性维修和维护、土地税和管理费，为新买家提供了卓越的保障。

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该中心获准提供205个LDC名额，每个名额租金为1,955澳元，每年产生400,956澳元（加消费税）的净收入。然而，全面的市场分析显示，该物业的租金明显偏低，昆士兰州同类设施的租金水平在每个名额3,350澳元至3,800澳元之间。

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以保守的市场价每个名额3,000澳元计算，净租金将增至约615,000澳元，按当前购买价格计算，净收益率将达到9%。若采用6%的市场资本化率，这意味着潜在的资本增值约为345万澳元，为精明的投资者提供了极具吸引力的增值机会。

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投资者保障通过卓越的租赁条款得到加强，其中包括6个月的银行担保，以及Michael和Nina Hefford的个人担保，同时还设有棘轮条款，确保租金在市场评估时不会下降。年度租金审查将按CPI或3%中的较高者执行，并在第11年（2030年）以及每个续租选择权期开始时进行市场评估，从而在整个租期内提供强劲的收入增长机制。

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该地块的战略位置优越，临近瓦雷戈高速公路，每日约有17,226辆车经过；同时，它距离一所小学不到100米，距离3,924多名学生居住的区域不到3公里，这为该地区对优质托儿服务的持续需求提供了支持。

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该物业拥有三栋建筑，并提供39个停车位。目前，租户正在安排对2号和3号中心的仿真草坪进行更换，这表明他们对该地点的长期承诺以及对设施外观和功能的持续投入。

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该物业的购买价格为6,800,000澳元，所需总现金为2,894,225澳元（包括35%的定金和购买成本）。这项投资每年可带来400,956澳元的净现金流回报，纯现金流的股本回报率为3.93%。若计入5%、7%和10%的保守资本增长，股本回报率将分别增至15.67%、20.37%和27.42%，这表明该投资能为长期财富创造带来可观的回报。

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凭借安全的三净收入、巨大的租金上涨潜力、强大的契约保护以及在图文巴以家庭为导向的人口走廊中的战略定位，此次收购体现了Rethink Investing持续为客户获取的、具有真正价值创造机会的优质托儿服务资产。

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