在您的投资组合中添加购物中心可以改变游戏规则，但并非没有风险。深入了解投资邻里购物中心的利弊。
在过去的五年中，我们为尊贵的客户购买了价值5亿美元的购物中心投资（总购买量为15亿美元），而且需求只会增加。
COVID为商业地产注入了活力；收益率压缩后，市场正在紧缩，导致我们一年前购买的资产的资本增长大幅增加。
再加上购物中心综合体在整个疫情期间表现出的强劲收益率和稳健的被动收入来源，激发了希望获得这些利润丰厚资产的潜在买家的兴趣。
在您的投资组合中添加购物中心可以极大地改变现状。
但是不要以为这一切都是积极的，零售资产类别有许多风险领域必须注意。
因此，让我们来看看游戏中的好处以及在首次购买之前需要注意的一些重要事项。
为什么我们喜欢他们
经济衰退的证据： 在整个COVID期间，社区购物中心通常表现良好。医疗租户、众多车位以及作为 “主要租户” 的超市为这些资产带来了非全权支出，无论消费者信心如何，经济表现如何，他们都能保持稳定的表现。
与中央商务区相比，封锁和劳动力本地化意味着人们在当地停留的时间更多。
高质量的购物中心可以成为具有防御性收入状况的资产的一个很好的例子。这些是我们喜欢为尊贵的客户购买的高质量商业投资类型。
高收益： 上述事件的融合意味着，直到2021年，我们仍将看到首府城市大型零售物业的收益率超过6％。
再加上以超过500万美元的价格进行多收益投资的诱惑，对一个人来说是一个有吸引力的前景 高净值投资者 希望将他们的投资组合提升到一个新的水平。
最大限度地提高回报： 我们个人喜欢购买具有增值机会的购物中心，特别是对租期较长的商店进行重新定位，对综合大楼进行翻新或改善租赁组合，为中心带来更多流量。
长期租约： 对于这种类型的资产，您可以预期长期租约——大多数情况下为三到十年——而且租户一旦建立，他们就会非常紧张。
这是因为在大型零售资产中建立的生态系统是完全独一无二的。传统上，购物中心围绕着一两个优质 “主要租户” 运营，例如，一个有足够吸引力以独立吸引顾客进入该中心的知名超市品牌。
然后，该主要租户吸引了规模较小的 “支持租户”（美发店、酒类商店、医疗中心、化学家），这些租户补充了较大的主要租户。
保护租户： 高质量的购物中心拥有成熟的租户，他们很可能会续订租约（有长期租约和强有力的契约）。
由于零售物业装修可能高达数十万美元，因此此类投资将意味着租户一旦建立，即使在未来找到更便宜的租金，也将不愿离开。长期留下来符合他们的既得利益。
多种收入来源：现在以上述观点为例，将其乘以五个甚至二十个租户。
例如，与拥有一家独立零售商店相比，您的风险可以降至最低，因为您的多元化程度很高。
如果你的购物中心空置一空，或者有几份租约即将续订，那不是世界末日，因为其他成功的租户将继续维持你的投资。
需要考虑的潜在风险
全权依赖企业： 这些企业会受到消费者信心变化和更广泛的经济环境的影响，这意味着如果经济表现不佳，零售物业所有者通常会为延长空置期而苦苦挣扎。
这些业务可能包括旅行社、时装店、高端餐厅和电子产品商店。
例如，在整个COVID或经济衰退期间，拥有较高比例的这些业务的中心可能会构成更大的风险。确保完成尽职调查，以减轻该领域的任何潜力。
管理： 一些中心管理不善，拖欠租金。这必须在尽职调查中确定。
在Rethink Investing，我们对中心的每位租户进行尽职调查，以便在为我们尊贵的客户确保资产之前，深入了解他们的财务状况。这是一个漫长而耗时的过程，但物有所值。
中心年龄： 价格标签可能看起来不错，但其背后的原因是什么？如果这是一个较旧的中心，你是否需要花更多的资金来支付屋顶、空调或电气设备的维修费用？
或者，为了提高租金和提高资产的总体价值，是否值得锁定较低的价格并投资于维修和增值？实际上，这可能会对投资组合产生巨大影响，因为它会增加您的现金流和资本增长。
多份租约： 对于高净值客户来说，处理多个较小的租约有时不是首选，因为这很耗时。好处是它们都在同一个屋檐下，你可以轻松地将其外包给租赁经理。
计算数字： 然后再做一遍。确保你对所有支出有很好的了解，因为有时它们可能会被低估。例如，需要考虑的一些事项是：清洁、保险、空调、害虫防治、园艺、租金管理、维修和保养、土地税。
地点： 如果该中心位于交通不便或竞争激烈的地区，那么它可能不会像位置更好的表演中心那样成为明星表演中心。需要考虑的是：从可以通往充足停车位的主要道路上可以看到吗？随着富人的可支配收入增加，它是否处于富裕地区？它位于人口增长的地区吗？
额外内容： 该物业的分区、多租户用途或未来开发的潜力如何？
上限率： 与任何商业投资一样，了解房产的公允价值很重要。
最快的方法是检查近期类似销售的资本化率（上限率）。
在这种情况下，我们想找出其他购物中心一直在出售的收益率。我们希望以净收益率为6-8％的购物中心为目标，因为当你知道在哪里可以找到这些高收益数字时，这些高收益数字仍然存在。
