设定每年赚取20万美元被动收入的目标似乎几乎无法实现，但我们可以告诉你事实并非如此。
在我们购买第一处房产11年后，我们建立了一个投资组合，扣除所有成本后，每年产生超过500,000美元的被动收入。
以下7个步骤可以帮助您成为成功的商业地产投资者，并开始赚取可观的被动收入。
1。了解商业地产作为投资者的重要性
随着住宅房地产越来越难以找到高收益率，投资者正在关注澳大利亚房地产的新星——商业地产，它提供了经济中最高的现金流。
由于低利率、低供应和不断增加的需求，目前资本也在快速增长。
高质量的商业资产有能力通过使用剩余的现金流来偿还资产上的任何债务来获得回报。这就是拥有如此高收益的资产的美妙之处。
如果您计划提前退休，在投资组合中增加商业资产可以增加回报，腾出股权，并最终使您处于更有利的地位。
对于我们和我们尊贵的客户来说，商业地产的力量是显而易见的；它绝对是游戏规则的改变者。
2。明确自己的心态
从节税心态转向以现金流为导向的心态是在商业投资中表现出色和建立20万美元以上的被动收入的关键。那是因为以现金流为导向的心态将帮助你优先考虑对建立一个能照顾你退休的投资组合真正重要的东西——现金流！
现在不要误会我们的意思，资本增长是建立更大投资组合的关键，因此我们不是在二选一。我们根本不会像大多数其他投资者那样忽视现金流。例如，任何现在购买住宅物业的人都不会将收入考虑在我们商业投资者看重的水平上。
3.组建您的专家团队
在商业地产结构方面经验丰富的高技能会计师将是一笔不可否认的资产。他们可以就以自己的名义购买、通过信托购买和使用公司结构之间的区别提供建议。不同的结构各有其税收影响，也可能影响您的贷款。
如果你计划建立20万美元的被动收入，那么从一开始就必须获得正确的会计建议。经验丰富的专业商业抵押贷款经纪人将能够以优惠（和长期）的条件获得最好的贷款。
这将有助于提高您未来的可维护性。例如，我看到一些经纪人从同一家银行获得80％的商业贷款，而其他抵押贷款经纪人只能从中获得70％的贷款
4。选择收益率高的房产
收益率越高，减少债务的速度就越快，被动收入直接存入口袋的速度也就越快。
注意不要仅凭高收益来追逐一笔交易，因为这可能会导致风险更高的购买。有时候，在强大的地铁位置实现稳健的6％的净收益率要好于位于荒野中的资产的9％高风险收益率。
5。确保你有资金缓冲
投资商业地产时，请确保有足够的缓冲区，并购买可以转租的优质资产。如果你没有缓冲区，那么追逐租期较短的房产就没有意义了。
为空缺做好计划，这样他们就不会感到惊讶。通常，我们建议至少保留6个月的租金作为缓冲区。
6。好好买
在每天公布出售的数百处商业地产中，只有一小部分被认为是投资级的。这意味着它们足够强大，足以吸引安全的租户，提供不间断的收入来源，并且足够强大，足以抵御最严重的经济衰退。
这些是我们为自己和客户购买的资产。如果您始终确保购买正向的高质量商业资产，这些资产具有优异的现金兑现回报，最突出的是拥有强大的租户（我们喜欢医疗、物流和其他基本服务），那么您的20万美元被动收入就不远了。
7。制定强有力的减债战略
通过使用商业地产租金的收入，您可以在一段时间内偿还贷款，通常是标准30年期贷款合同时间的一半，有时甚至更快。
净租赁带来的高现金流可能非常强劲，以至于如果你能将剩余的租金存回抵押贷款或抵消账户，债务将迅速减少，而无需支付任何额外款项。
如果你有充足的租约，你还将受益于固有的年度租金上涨，这将帮助你每年更快地还清房产！
斯科特和米娜·奥尼尔是畅销商业书籍《重新思考房地产投资》（威利29.95美元）的合著者。他们也是Rethink Investing的创始人。在28岁退休后，他们现在靠个人2000万美元的房地产投资组合产生的被动收入为生，并帮助2400多名客户购买了超过15亿澳元的澳大利亚房地产。
