几年前，我意识到我的住宅物业已经达到了 “收益上限”。澳大利亚房地产中最高的现金流被封锁在商业地产中。尽管许多澳大利亚人对住宅投资感到满意，但现实情况是，仅仅退休是不够的。房地产专家斯科特·奥尼尔写道，尽管我们当中有些人对商业地产投资感到不舒服，但现实情况是，这并不困难；只是与住宅不同。
如果你的目标是为提前退休创造可行的被动收入，那么你的投资组合中就必须有商业地产。因此，让我们来看看如何通过商业房地产策略在短短10年内退休。
重新思考房地产投资
如果你拥有三处每套价值70万美元的住宅物业，并且全部还清，那么你将拥有价值210万美元的房地产资产。听起来很棒，对吧？但是，如果总收益率为4％，在考虑了市政费率和水费账单、保险和维护成本后，您的无债务房产的年收入仅为60,000美元左右。您还需要将6万美元的租金收入的应纳所得税考虑在内。
恐怕对于价值210万美元且没有债务的投资组合来说，6万美元的税前总收入根本无法削减它！
那么，如果您将210万美元投资于商业地产，净回报率为7.5％，该怎么办。由于租户承担了许多持续费用，例如市政费率和维护费用，这项投资每年将向您支付157,500美元。当然，这些利润仍然需要缴纳所得税，但是如果你将长期的商业回报与住宅回报进行比较，这里显然有赢家。这不费吹灰之力。
我在这里说的是很大的数字，但是有很多机会可以以较低的价格购买商业地产，同时有高质量的租户。人们通常认为商业资产是一种昂贵的资产类别，需要数百万美元才能进入。尽管如此，现实情况是，你可以在首都找到价值35万美元的商业地产，有时甚至更低。
在当前市场上，由于该物业的租户不错，租期比住宅更长，现金流比住宅回报要好得多，因此投资者越来越多地寻找商业机会。例如，价格在30万至40万美元之间的房地产的7％的净收益率可以带来每周数百美元的正向现金流。
数字不会说谎
事实是，商业地产目前的收益率是近十年来澳大利亚房地产中最高的。我们购买的并不是怀着 “希望” 我们的住宅物业在未来30年内增值的。在许多方面，商业地产的控制权要大得多。你计算数字，只购买高质量的商业资产。知道您购买了强大的资产类别、稳定的租户、高度可重复出租的建筑物和优越的地理位置，这可以带来确定性，因为这些都等于不间断的租金收入。这正是我们想要的，它也消除了人们对住宅物业的猜测。例如，当我们购买高等级商业资产时，我们知道70万美元的收购，包括70％的债务，23.5万美元的初始存款，5％的贷款利率和8％的收益率，将在还清房产后获得6.5万美元的被动收入。那是在十年之后（租金每年增加，租金增长1.5％）。在你决定出售之前，这笔钱会直接存入你的口袋。
强有力的减债战略
通过使用商业地产租金中的高净收入来偿还贷款，我们能够在标准的30年期贷款合同的一半时间内将债务偿还到零，有时甚至更快。这就是高收益商业地产可以在10到12年内获得回报的方式。
来自净商业租赁的高现金流可能非常强劲，以至于如果你能将剩余的租金存回抵押贷款或抵消账户，债务将迅速减少，而无需支付任何额外款项。此外，如果你有充足的租约，你还将受益于固有的年度租金上涨，这将帮助你每年更快地还清房产。
