寻找合适的租户是商业地产交易的重要组成部分。
让我们来看看为什么拥有合适的租户可以减轻您的风险并增加您作为商业投资者获得丰厚回报的机会。
您可以完成对租户的尽职调查
通过租赁投资，房产将在租户已经到位的情况下出售。
从一开始就有稳定的租户可以让你确切地知道你在和谁打交道。您将能够审查当前租户的商业模式、付款记录、年度报表、租赁细节和装修费，以更好地评估他们作为长期租户的可行性。这反过来可以帮助确定该物业是否是投资级资产。
要问的问题： 他们占用了这所房子多久了？他们的租金是最新的吗？他们有足够的财务资源来支付租金吗？甚至问他们想在酒店待多久。向房东索要清晰显示租户付款历史记录的银行对账单，以检查他们是否每月按时支付租金，这可能是值得的。这在购买时创造了更大的确定性。
你可以建立你的现金流
商业地产的目标是拥有安全和不间断的现金流，为您提供可靠的被动收入。目标是保持持续且不断增加的租金收入，同时为房产创造净值。
由于投资物业的价值通常与其租赁强度密切相关，因此拥有一个可以年复一年地信赖的强大租户非常重要。但是，比这更重要的是，在租户离开后你可以轻松地重新出租房产的地区进行购买。
某些房产将比其他房产吸引长期租户，例如牙科诊所、兽医或儿童保育中心。这是由于他们的专业分区、防衰退风格的商业模式和昂贵的装修。
房产装修可能高达数十万甚至数百万美元。这样的投资意味着租户将不愿离开，即使他们在未来找到了更便宜的租金。我们建议您寻找强大安全的企业或蓝筹股租户，或任何有长期成功交易历史的租户。
要问的问题： 如果你找到了一处拥有A级租户的商业资产，那么你已经成功了一半。现在的重要性在于他们的租约到期。他们愿意续订或延长租约吗？他们已经在那里待了多久了？例如，一些租户已经在同一个场所居住了多年，由于这项投资，长期留住符合他们的最大利益。
但是，多租户资产的所有租约可能在同年到期。尽管不是破坏交易的因素，但它肯定会增加风险，因此一定要找出答案。
你可以理解它们是 “有价值” 还是 “无价”
在商业地产方面，需要注意的一件事是，并非所有资产类别都是平等的，这意味着并非所有租户都像其他租户一样有价值。
例如，对租户质量最为敏感的房产类型之一是加油站资产。您的初始投资可能以成功的加油站业务为基础，但是，如果该租户离开了怎么办？你指望同样成功的加油站租户接管租约，因为你无法奢侈地寻找其他类型的租户。这是因为除非你完全重新开发一个加油站，否则它只有一次用途，这将花费数百万美元。由于这种额外风险，银行对此类资产的贷款通常不超过55％，而其他类型的商业地产的贷款最高为80％。
另一方面（风险较低的方面），我们看的是工业资产，这些资产的相关性非常强，因为有许多不同类型的租户想要租赁仓库（例如仓储、制造、在线销售、冷库等）。
由于这种易于关联性，强租可能不会吸引那么高的价格溢价，因为工业资产没有租户的隐含风险较小。工业地产的自住市场也非常强劲。
要问的问题： 吸引或留住优质租户所需的激励措施有哪些？
通常，当你找到新租户时，他们每签约12个月就会获得一个月的免费租金。
例如，三年租约可能有三个月的免租期。这并不全是坏事，因为你经常会从租户那里预先收取三个月的现金保证金，这些保证金可以存放在你的个人银行账户中。
这里的重点是了解不同市场内激励措施的差异。例如，一些中央商务区写字楼市场需要提供租赁价值的30-40％作为激励措施。
听起来很高，对吧？
那是因为目前有太多的办公空间可供选择，你需要特别慷慨地聘请新租户，让他们进入你的房产。另一方面，由于权力掌握在房东手中，其他类型的资产的激励措施可能为零。
了解租户、市场激励措施、房产的相关性以及当前租户/租约的价值都是成为优秀商业投资者的一部分。当然，您购买的实物房产是成功的重要组成部分，但商业投资者还必须是租赁市场各个方面的专家。
除了收益率外，这是住宅物业与商业地产之间的最大区别之一。
