希望购买商业地产的中小企业的入门指南。
疫情为商业地产注入了活力。现在，它已成为在2021年实现多元化、锁定稳健资本增长和改善现金流的首选方式，您渴望进入市场。问题是，为了最大限度地提高财富而安排购买的最佳方法是什么？本入门指南演示了通过适当的结构进行购买如何有可能为您节省数千美元的税款，同时提供资产保护，同时为您的财务自由做好准备。
如果你负担得起，许多中小企业会考虑购买营业场所而不是租用营业场所，而且澳大利亚有庞大的自住商业地产市场可以证明这一点。这是因为许多业主购买了办公室、商店或仓库，然后选择向自己租回去，这提供了安全和资本增长的好处。您将在一段时间内被锁定在自己选择的市场中，而房地产市场的价值在此期间升值。
“如果你负担得起，许多中小企业会考虑购买营业场所，而不是租用营业场所。”
如果你经营一家中小企业并想购买商业地产作为营业场所或投资物业，那么与以个人身份或合伙企业购买相比，有三种主要的方法可以做到这一点。它们是：
• 信托
• 自我管理的超级基金（SMSF）
• 一家公司。
这三者都根据您的独特情况提供福利。
但是，像任何选择一样，每个选项都有其自身的缺点。例如，通过信托或SMSF购买资产可以帮助保护您的财产免受债权人的侵害。但是，由于公司被视为独立的法律实体，因此如果公司破产或被起诉，在公司结构下购买商业资产会给您带来潜在风险。从好的方面来看，公司结构使公司能够以30％的固定被动公司税率保留收益。如果公司股东的边际税率大于30％，这可能是有益的，因为利润可以再投资。
各种结构的好处还包括能够通过以较低的边际税率将任何利润分配给受益人来最大限度地减少税收，以及在出售房产时更灵活地分配利润。如您所见，利弊差异很大，重要的是寻求法律咨询，以确定哪种最适合您作为中小企业的需求。
中小企业购买商业地产的八个技巧
1。确定该物业的用途
如果要将商业地产用作营业场所，则应根据当前支付的租金与本金和利息贷款的成本、市政费和水费、保险和其他持有成本进行现金流评估。如果该物业不打算用作营业场所并仅用作投资，则企业应考虑投资策略，例如最大限度地提高现金流或购买增值商业地产机会。
像任何投资方法一样，在进入市场之前，您应该充分了解市场。了解市场和机会的捷径可能是聘请买方倡导者的服务，以帮助找到适合您需求的合适房产。
2。进行现金流评估
现金流评估将房产的租金和支出与房产的持续持有成本（例如抵押贷款还款、利率、分层税、土地税和维修）进行比较。现金流评估还应考虑到税收效应，因为租金通常是100％可以扣除的，只有贷款的利息而不是本金可以扣除，这可能意味着税收会对现金流产生影响。
3.经得起未来考验
如果您想将营业场所迁至新的商业场所，则应考虑搬迁成本以及人流量和车辆交通风险的损失或收益。
4。融资
如果上述方法可行，则应咨询抵押贷款经纪人，就企业的借贷能力提供建议。对于COVID来说，这比以往任何时候都更加重要，因为银行正在密切关注企业在过去12个月中的表现，并从可用于偿还贷款的收入中扣除现金流增加和JobKeeper。
5。整理好您的律师事务所
然后，应咨询企业的会计师或法律顾问，以确定最适合持有财产的结构。这通常是家族信托、固定信托或单位信托或SMSF。从风险的角度来看，企业的贸易实体不应拥有该财产。企业的贸易实体通常与供应商等第三方签订合同，如果出现合同问题，这可能会使贸易实体面临法律风险。
6。结构
一旦结构确定并获得融资预先批准，企业主就可以聘请买方支持者或开始寻找合适的房产。也可以联系房东直接向租户出售。
7。房产风险分析
应该考虑将房产变成 “白象”，这意味着，如果业务发展迅速超过场所，业主有哪些计划来降低这种风险，或者留出足够的现金在更大的场所重复这一过程？
8。结算
合同交换后，中小企业可以开始在采购实体和当前贸易实体之间签订租约，向购买实体支付租金。注意购买空置商业地产对商品及服务税的影响——这通常会在出售时产生商品及服务税，并可能带来意想不到的现金流负担。
商业地产为中小企业和个人提供了一个真正的机会，如果做得对，可以锁定一些可观的现金流和长期财富。在这种低利率环境中，回报率会被放大，这是您应该为企业或个人投资者考虑使用这种资产类别的原因之一。但是，我们建议在进入利润丰厚的商业地产世界之前，先了解风险和回报。
