目前，澳大利亚到2025年可供投资的新建商业资产短缺，这是经济、监管和市场驱动的多种交叉因素造成的。
1。施工管道长期中断
自 COVID-19 疫情以来，澳大利亚的商业建筑业一直面临持续的劳动力短缺、材料供应限制和成本井喷问题。这些挑战使新项目的交付延迟到远远超过了最初的时间表，造成了待办事项，到2025年仍在处理中。根据世邦魏理仕和仲量联行最近的报告，许多原定于2023-2024年完工的开发项目已推迟到2026年或更晚，从而收紧了目前的可用性。
2。不断上涨的施工和融资成本
由于通货膨胀压力、全球供应链中断和持续需求，建筑投入成本急剧增加。同时，更高的利率和紧缩的信贷条件给开发商带来了融资挑战，阻碍了投机性开发并限制了新商业项目的开工数量。这造成了供应缺口，机构和私人投资者目前正在经历这种缺口。这尤其影响了工业建筑空间。
3.规划和分区延迟
不灵活的规划系统和漫长的理事会批准程序进一步减缓了开发流程。在悉尼、墨尔本和布里斯班等主要地铁市场，工业和混合用途分区用地供不应求，通常需要满足复杂的重新分区要求，尤其是高价值商业用途。这些监管延误在很大程度上加剧了供应短缺。
4。优质地块的可用性有限
大都市区面临着适合商业开发的、位置优越的服务型地块的匮乏。例如，世邦魏理仕的《2024年悉尼工业市场展望》强调，到2030年，预计工业用地将出现91-319公顷的赤字，这一趋势在澳大利亚主要商业中心得到了回应。尽管需求强劲，但这限制了开发人员向市场推出新股票的能力。
5。规避风险的开发策略
在持续的市场不确定性中，许多开发商变得更加规避风险，他们更倾向于量身定制或预先承诺的开发，而不是投机性建造。由于工作场所习惯的改变，许多机构级租户整合或裁员，开发商对将未承诺的资产推向市场犹豫不决，这限制了潜在买家的可投资房产的数量。
6。资本重新定价和收益压缩
利率上调后商业资产的重新定价造成了卖方预期和买方风险偏好之间的不匹配。在价值稳定之前，许多高质量的资产被拒之门外，这加剧了库存短缺。寻求收益率确定性的投资者发现，在不断调整的市场中，很难找到价值一致的机会。
7。预先承诺和机构需求激增
很大一部分新建的商业地产，尤其是物流和工业领域的商业地产，是由主要租户和机构买家预先承诺的。这意味着有限的新供应中有很大一部分在完工时实际上已经脱离了市场，这使得大多数私人或独立投资者无法获得这些供应。
8。人口和电子商务增长超过供应
人口增长、消费者需求的变化以及电子商务的持续增长已经超过了新的发展，尤其是在仓储、最后一英里物流和医疗商业领域。随着需求激增和供应停滞，市场对优质、创收的商业资产的竞争越来越激烈。
9。长期基础设施中断
新南威尔士州和维多利亚州的重大基础设施项目虽然从长远来看是有益的，但却暂时中断了土地准入，减缓了商业区的批准。悉尼地铁西站和墨尔本郊区铁路环路等项目吸收了政府的大量关注和资金，将商业开发的批准推到了观望状态。
10。投资者行为向防御性资产的转变
投资者越来越青睐安全的长期租赁资产，例如医疗机构、儿童保育中心和基本服务租赁，以此作为对冲经济波动的对冲工具。对这些防御性资产类别的需求不断增加，已经耗尽了可用性，推动了价格上涨，缩小了寻求收益的投资者的选择范围。
文章撰写者： 格兰特·宾厄姆
