与住宅相比，商业地产有可能为舒适的退休生活提供更快的途径，因为其支出较低，租金收益率通常较高。
尽管近年来房价飞涨，资本增长充足，但对于大多数澳大利亚人来说，现实情况是，他们无法轻松地从住宅物业投资组合中退休。尽管许多澳大利亚人对住宅投资感到满意，但现实情况是，收益率上限将限制产生足够收入以供退休的潜力。投资组合中的商业地产可以帮助为提前退休创造可行的被动收入。
以下是一些很容易消化的数字，可能有助于在十年内养活退休年龄。
比较和对比
让我们计算一下，在住宅与商业场景中，1,000,000美元的现金在现金流方面可以利用杠杆作用做些什么，因为这大致是有机会从房地产中退休所需的金额。
住宅选项
为了最大限度地提高收益率，我建议将你的100万美元拆分成四处价值90万美元的房产，而不是一处高价值/低收益的住宅物业。使用20％的存款并计入印花税和其他购买成本，四处具有这种价值的房产将需要大约92.5万美元。另外的75,000美元将是用于日常开支的明智缓冲区。现在来谈谈现金流方面。
总收益率为4.5％，使用80％的贷款来最大限度地提高杠杆率，避开贷款人的抵押贷款保险，扣除所有成本后，每处房产的净收入将为510美元的亏损。因此，将其乘以四处房产，税前每年损失2,040美元。因此，自然不会因为现金流为负数而退休。
商业选项
现在，在这种情况下，我建议购买一处或两处商业地产。使用92.5万美元并再次保留7.5万美元的缓冲区将使您能够购买价值250万美元的商业地产。请注意，我不会将您的存款分成两处以上的房产，因为它们会开始成为更便宜的低质量资产。对于商业地产而言，质量是维持持续不间断收入的关键。
现在来看看商业地产的现金流方面。按6％的净收益率并使用70％的贷款来实现最大杠杆率，扣除所有成本后的净收入将为每年93,500美元。从使用相同存款的基本比较来看，商业地产和住宅物业每年的现金流差额为95,000美元。
这是收入差异较大的原因之一，因为商业租户支付所有支出，例如市政费率和维护费、土地税和扣除成本后的保险。人们通常认为商业资产是一种非常昂贵的资产类别，需要数百万美元才能进入，但现实是，你可以花25万美元的现金在首都找到商业地产，有时甚至更少。
由于该物业的租户不错，租期比住宅更长，而且现金流远好于当前市场的住宅回报，因此投资者越来越多地寻找商业机会。即使价格在70万至75万美元之间的入门级房产的净收益率为6％，扣除抵押贷款成本后也能获得26,000美元的被动收入。这相当于你口袋里每周500美元。
减债战略
目前，商业地产比以往任何时候都受到投资者的更多关注。最近，这为该资产类别创造了快速的资本增长率。在过去两年中，一些市场增长了30％以上，并且仍在增长。
通过使用商业地产租金的高净收入来偿还贷款，我们能够在标准30年期贷款合同的一半时间内将债务偿还到零，有时甚至更快。这就是高收益商业地产可以在11到14年内获得回报的方式。
来自净商业租赁的高现金流可能非常强劲，以至于如果你能将剩余的租金存回抵押贷款或抵消账户，债务就会迅速减少，而无需支付任何额外款项。
如果你有充足的租约，你还将受益于固有的年度租金上涨，这将帮助你每年更快地还清房产。
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