作为住宅物业的房地产投资替代方案，商业地产越来越受欢迎，有一些技巧可以确保投资从一开始就实现最大化。
在经历了创纪录的几年增长之后，住宅物业价格开始降温，寻找其他方法来制造股权，以实现房地产投资组合的持续扩张比以往任何时候都更加重要。
商业地产中最容易被误解的领域之一是创造性的方式，业主能够为房产增值以增加其价值。这些策略使商业地产成为一种非常强大的资产类别，尤其是在住宅市场资本增长较低的时期。
如果你想最大限度地提高商业地产的回报，需要考虑以下四个关键因素：
租金上涨
在商业地产中缓慢积累资本的一种方法就是让租金随着时间的推移而增加。如果你自己谈判租约，这可能是一个以更快的速度增加价值的机会。大多数租约都包含年度预定涨幅，随着租金的增长，商业地产的价值也随之增加。
年度租金审查有几种选择。您可以将它们设置为与 CPI（消费者价格指数）一致，这是最常见的方法。固定百分比增长是另一种主要选择，其中3％是最常见的增幅；4％被认为是大幅增长，任何超过这个百分比的增长都被认为非常高。
大多数租户会发现，4％或更高的涨幅对他们的成本基础来说是不可持续的。值得注意的是，不同的市场有不同的规则，但大多数市场使用消费者价格指数或3％。这对您的投资回报率来说意味着，随着每年的价格上涨，每个月都会有更多的现金流入。此外，当房产被重新估值时，租金越高，可以释放的资产就越多。
租赁条款
另一种增加价值的方法是提高该物业的安全级别。租期越长，安全性越高。从租约确认的那一刻起，将租约从12个月延长到五年将显著提高估值。
租金调整
做成好交易的一部分通常是增值机会。增加商业地产资本价值的最简单方法之一是增加租金，因为商业地产的价值在很大程度上是由租金回报或资本增长潜力推动的。
要确定是否有机会通过增加租金来增加资本价值，你需要了解该地区类似物业的现行平方米费率是多少。如果租户每平方米支付180美元，而该地区所有其他类似物业的租金为每平方米至少210美元，则有可能将租金提高每平方米30美元。
这意味着租金价值将增加16.67％。如果以旧的租金收入购买，则资产的价值也可能增加16.67％。
第一步是在法律允许的情况下就租金进行谈判。例如，如果租约还有三年的有效期，则无能为力。但是，在租约到期后的12个月内，可能有机会尽早与租户进行谈判，特别是如果他们喜欢房产并想留下来。
向租户展示一份包含该地区所有其他平方米费率的电子表格，可以启发租户并帮助证明租金上涨是合理的。当租户支付的费率低于市场价格时，这是一个很好的策略。它还消除了谈判中的一些情绪。您可以轻松地在线（使用CoreLogic等网站）研究类似的待租房产，以了解房产的积累情况。
低于市场价值的买入
可以购买低于其真实市场价值的房产。
这可以通过在场外购买资产来实现，而无需市场上其他买家的正常竞争。或者，可以通过购买具有少量短期风险从而使资产贬值的资产来实现。这可能包括很短的租约或一些急需的维护。
这两种情况都会使某些买家望而却步，他们可以让你购买更优惠的价格。一旦你解决了维护问题或解决了短期租约，资产的价值就会升至市场价值应反映的水平。
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