与任何投资一样，追求商业地产投资回报也存在风险。
但是，澳大利亚最大的商业地产投资者买家机构Rethink Investing的创始人斯科特和米娜·奥尼尔说，从经验来看，其中许多商业风险可以不成比例，最常见的是那些在商业资产类别中几乎没有经验的个人夸大其词。
斯科特和米娜28岁退休，靠个人1,550万美元（合2000万澳元）房地产投资组合产生的被动收入为生，并帮助1800多名客户购买了超过7.73亿美元（10亿澳元）的澳大利亚房地产。
他们指出了与住宅相比，人们避免购买商业物业的三个常见原因以及他们错的原因。
长期空缺是不可避免的
斯科特·奥尼尔告诉《首席执行官杂志》：“这可能是人们不愿投资商业地产的主要原因，也是我们听到的最大神话之一。”“事实是，对于质量较差的资产，空置时间可能很长，但对于高等级、位置优越的房产来说，空置时间通常较短。因此，投资者需要仔细评估所有相关因素，例如建筑物的质量、位置、租金水平及其周围的总体市场状况。正确进行尽职调查将有助于确保房产不会长期空置。”
他说，需求旺盛、供应不足地区的房产总是会被租户抢购。同样，如果商业地产位置不佳，建筑物已失修，那么空置期当然会更长。
斯科特说：“这一切都是为了购买具有强大相关性潜力的优质房产。”
米娜·奥尼尔说，许多租约在合同中都有最低的腾空通知期限。
“这些条款规定，租户必须在离开房产前3至12个月内通知房东。如果租户在六个月后通知你，那么在你寻找新租户时，你有六个月的租金到账，” 她说。“根据我的经验，租户通常会提前一年发出通知，因为他们的业务需要更多时间来计划和完成搬迁。如你所见，商业租赁与住宅有很大不同，在住宅租赁中，租户只需提前一天通知即可提车离开。”
资本增长率低
米娜说：“这与事实相去甚远。”“我们已经看到商业地产的价值在10年内翻了一番甚至三倍。问题是如何提高购买比其他房产增长更好的房产的机会？”
奥尼尔斯表示，与住宅市场一样，有许多因素可以促进资本增长，包括：
• 位置不错
• 稀缺因素
• 基础设施改进
• 人口增长
• 收紧空缺率
• 战略翻新潜力
• 放松贷款政策
• 中产阶级化
• 利率下降
• 失业人数下降
“现在猜猜是什么原因导致了商业地产的增长？以上所有内容！因为，与住宅空间一样，商业市场也会对这些经济改善做出反应。一个很大的区别是，商业地产的增长更多地与租金收入挂钩。因此，提高或改善租赁质量将对商业资产价值产生更大的总体影响。就像任何投资一样，如果你谨慎地选择房产，就会看到增长。” 斯科特·奥尼尔说，他与米娜一起撰写了《重新思考房地产投资》一书。
更少的增值机会
“如果你知道该怎么做，完全有可能提高商业地产的长期价值。与住宅地产不同，在住宅物业中，一切都是为了改善房产的宜居性，而在商业地产中，数字才是最有说服力的，” 斯科特说。
“由于商业地产的大部分价值与其租金收入息息相关，因此寻找租金不足的房产可能是轻松获得股权收益的途径。
“例如，租金为每年77,315美元（合10万澳元）的500平方米房产的价值为每平方米155美元（每平方米200澳元）。如果市场租金为每平方米186美元（240澳元/平方米），则该物业的租金将少租20％。在这种情况下，如果你有计划和使租金恢复到市场水平的手段，你的收入将增加20％。当然，假设你从第一天起就以正确的收益率购买了商业地产，这可能会使商业地产的价值增加20％。”
米娜说，另一项增值是对房产进行分层所有权或细分。
“这增加了价值，因为你可以以更高的每平方米费率出售或出租较小的区域。
“例如，一个1,000平方米的仓库的租金可能为每平方米77美元（每平方米100澳元）。但是，五个200平方米的仓库有可能以每平方米101美元（每平方米130澳元）的价格租金。从本质上讲，你正在逆转 “规模经济”，对你有利，由于每平方米租金的上涨，你的价值可能会增加30％。
“还有其他增值，包括翻新、延长租约、重新分区和开发。就像住宅物业一样，有很多增加价值的机会。你只需要了解游戏中的基本原则即可。
“当你购买高质量的商业资产，进行尽职调查并采用稳健的正向策略时，你的商业投资将远远超过你在住宅领域所知道的任何投资。你的回报将是一项安全的长期投资，可以产生高现金流，在你全额还清贷款后，被动收入将直接存入你的口袋，” 她补充说。
