悉尼的投资者斯科特和米娜·奥尼尔已经制定了一条在30岁之前退休的道路，为其他人制定了路线图，让他们效仿他们在短短10年内成功建立了2300万美元的投资组合。
奥尼尔夫妇最近出版了一本新书，详细介绍了商业地产投资的来龙去脉及其相对于住宅地产投资的优势。
虽然夫妻团队从住宅领域起步，但在投资之旅的早期阶段，他们发展成为商业地产的坚定信徒。
奥尼尔说，他和妻子的第一笔房地产投资是在克罗纳拉附近的萨瑟兰的一处房屋，他们于2010年收购了这座房屋。
“当时市场是一个平静的时期，我记得媒体上有所有这些'40％暴跌'的报道，我们购买这处房产是因为它有良好的现金流。上面还有一套奶奶公寓。这是一笔48万美元的收购，但租金约为每周600美元。” 奥尼尔告诉《澳大利亚房地产投资者》杂志。
“即使在抵押贷款等之后，我们每周仍有大约200美元的盈余。我们认为 “即使市场下跌，谁在乎，现金流也是正的”。
“因此，这就是我们一直以来的投资方式，每次购买时都有良好的现金流前景。
“该物业的价值在大约六年内翻了一番，悉尼正在蓬勃发展，我们利用这一杠杆购买了其他一些房产，然后这些房产也开始增长。
“我们进入了单位大厦，但是收益率开始变得越来越难以找到，那时我们才过渡到商业地产。”
奥尼尔表示，对商业地产的投资没有获得约5％的住宅总收益率，反而提供了9％至10％的净收益率。
他说：“从净的角度来看，现金流好了好几倍，这只会加速我们的一切。”
“我们目前拥有32处房产，并正在购买另外一对房产，目前该投资组合的价值约为2200万至2300万美元。
“目前我们有九处商业地产，很快将达到11处，其余为住宅。”
奥尼尔说，除了收益率外，投资商业地产的另一个主要优势是所涉租户的素质。
她说，表现最好的商业地产是那些由民族品牌租用的商业地产，这些品牌可以可靠地支付租金，并且经常在同一处房产中长期停留。
奥尼尔说：“与住宅不同，住宅有三个月、六个月和十二个月的租赁期限，而这些条款是五年及以上，其中很多确实是长期居留，因为有时候你会得到装修的租户，他们会在房产上花很多钱。”
“例如，如果你有人为牙医诊所做装修，他们已经花了很多钱，他们也更有可能想长期待在那里。”
这对夫妇的策略以多元化为基础，不仅在资产类型上，而且在地域上也是如此，在悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯投资市场。
奥尼尔表示，包括仓储和物流在内的工业产权是他们商业投资的首选，但他们的投资组合还包括专业零售和办公资产。
他说：“我们购买现有房产，始终有租户在场。”
“我们之所以不开发，是因为在大多数情况下，我们的购买价格实际上也低于重置成本。
“在许多市场中，你可以做到这一点，而且你几乎可以从第一天起就获得回报，而不必浪费账单，显然，在回报如此不错的情况下，你可以跳过账单。
“昆士兰州东南部一直是一个大热的市场，但这就是商业之美，它实际上是逐项资产，以身作则。
“我们不会在Woop-Woop的中间出去购买房产，我们一般会坚持在省会城市或主要地区购买。
“你必须对新市场持开放态度，因为股票也很低。
“如果你想在自己的郊区买房，可能要过两三年才能看到一笔有价值的交易。这与买房截然不同，在买房时，你的目标是某个郊区，你每天都在互联网上等着房源。我们把目光投向整个澳大利亚。”
在撰写《Rethink Property Investing》一书之前，奥尼尔夫妇曾想过提前退休的想法，在欧洲呆了很长时间，靠投资组合的收益为生。
但是，尽管那次长假是一次充实的经历，但奥尼尔夫人说，这对夫妇很快发现自己想要做的不仅仅是在海外享受奢华的生活方式。
奥尼尔夫人说：“起初我们是自己动手做的，然后我们产生了帮助他人的热情。”
“一开始，朋友们要求帮助投资某些领域，我们会给他们举个例子，然后我们说'我们实际上可以帮助人们'的地步，我实际上更喜欢这样做。
“如果你正在做自己真正热衷的事情，并且知道自己在做什么，你也可以给别人树立很好的榜样。
“我们就是这样开始的，在这本书中，这是一个让人们在印刷中了解商业也行之有效的过程，这只是房地产投资的下一个阶段。
“我们绝对不想坐在那里感到无聊，我想这本书也是对公众在这方面的教育的延伸。”
奥尼尔说，想要发布商业投资指南的另一个重要因素是缺乏有关如何进入商业资产的主流教育。
“商业只是，因为缺少一个更好的词，只是有点无聊又不性感，没人关心它，因为你打算怎么做，讨论工业产权的平方米费率？这无关紧要，但知情人士都对这些事情了如指掌，” 他说。
“大多数妈妈和爸爸实际上拥有商业地产，他们只是不知道。
“在你的超级基金中，你有一只上市的商业地产基金作为你持有的十几只股票之一，例如，可能是斯托克兰、韦斯特菲尔德或古德曼集团。
“人们只是对此知之甚少，这就是我们这本书的重点。
“当我们因为想要更高的收益率而开始研究该怎么做时，我们是从现金流的角度来看的，这是一个解决方案，而不是利息。
“但是后来它变成了兴趣，因为当你购买这些商业地产时，它们都是独一无二的，你必须了解你要购买的业务。
“这可能不会引起很多人的兴趣，但是如果你分解一下，看看如何在这个经济体中获得尽可能好的现金流或股本回报率，那就是商业地产。
“住宅甚至无法与之相提并论，尤其是现在住宅变得如此昂贵。”
