在开始投资商业地产时，结构很重要。
弄错了可能会产生长期的税收和资产保护影响，而且代价高昂。
但是，正确的结构为长期最大回报奠定了基础。
了解您作为投资者的纳税义务
一般而言，商业投资者为其从投资物业中获得的净租金收入纳税，并对出售该物业所得的任何利润纳税。
但是，政府为商业地产投资者提供大量折扣、扣除和豁免，以鼓励投资。税收的计算方式取决于拥有财产的实体的类型。
投资物业的好处在于，您可以为其运营期间产生的大部分费用申请税收减免，包括：
• 为用于购买商业投资物业的贷款支付的利息
• 参观商业地产期间产生的差旅费用
• 广告费
• 维修、维护和管理费用
•建筑结构及其中的资产的折旧。
虽然每个所有权结构都有义务缴纳不同的税率，但每个结构也可以申请不同类型的扣除额。
除了上述扣除外，每种所有权结构通常都有权申请购买价格中包含的商品及服务税抵免，以及以下折扣和扣除额。
以个人身份购买投资物业
如果您是商业地产的合法所有者，则租金收入将计入您的应税收入，并按个人的边际税率征税。
对于拥有多个所有者的房产，情况类似。归属于每个业主的租金收入比例等于他们在房产中的合法权益的大小，无论业主之间是否有任何另行规定的协议，租金收入的每一部分都按适用于每个业主的税率征税。
与住宅物业一样，个人还必须为出售商业投资物业获得的任何资本收益纳税。资本收益将添加到个人的应纳税收入中。
如果持续经营假设不满足，业主还将在销售价格上增加商品和服务税（GST）。持续经营假设基本上意味着买方和卖方都注册了商品及服务税，该物业目前有租约，并且正在采取一切必要措施来支持企业的持续运营。
这意味着他们按销售价格的十一分之一支付商品及服务税，并对与出售房产相关的购买申请商品及服务税抵免。
但是也有例外情况，例如，当你使用利润计划来计算出售商业场所的商品及服务税，或者作为经营中企业免商品及服务税出售的一部分出售房产时。如果您通过公司拥有商业地产，则需要为该物业的净租金收入缴纳30％的税。
这与当前的公司税率相同，通常比个人的边际税率低得多。最高税率为45％，医疗保险税为2％（针对FY2018-19）。
资本收益也按30％的税率征税，除非该公司有资格获得澳大利亚税务局提供的四项小型企业资本利得税优惠之一。与个人和信托一样，如果持续经营假设不满足，公司还必须按商业地产销售价格的十一分之一支付商品及服务税，但他们可以为与出售房产相关的购买申请一些商品及服务税抵免。
通过全权信托购买房产
您也可以选择通过全权信托购买商业地产。这意味着受托人可以随心所欲地将信托财产中的租金收入分配给受益人。好处是你可以明智地处理税收问题。
您或受托人可以将最多的租金收入分配给边际税率最低的受益人。这样做的好处在于，只有获得所得税的受益人才能纳税；信托本身不缴税，因为它是一个流转实体。
但是，如果无法满足持续经营假设，信托必须按销售价格的十一分之一支付商品及服务税，但它可以申请商品及服务税抵免。
但是，在负资产负债方面，这是行不通的。全权信托只能向受益人分配收入，不能分配损失。但是资本损失可以结转并抵消未来的资本收益。而且，获得资本收益的受益人可以应用其特定所有权结构赋予他们的任何折扣。
投资物业和土地税门槛
在使用全权信托购买房产时，还需要考虑土地税门槛。
一些州，例如新南威尔士州，不允许对通过全权信托拥有的财产征收任何土地税门槛。
在这种情况下，可以使用固定税或土地税单位信托来获得土地税门槛；但是，这些类型的信托不向受益人提供全权分配。必须根据单位权利进行分配。
在购买资产之前，必须为房产制定最佳的所有权结构。
解开错误结构的成本可能是巨大的。双重印花税是重组的影响。通过最大限度地减少纳税义务并根据目标适当设置财务状况，您可以保护您的投资和财富。
