将商业地产与住宅区分开来的最重要因素是您将获得更高的收入水平。在这个市场中，我们看到商业资产的快速资本增长，这会降低收益率，因为资本增长超过了租金的增长。那么可以做些什么来提高产量呢？
以下是我们用来提高所购买商业投资收益率的主要策略。
不要在拍卖会上购买
我们为客户购买的商业地产中有70％以上是场外的。这是我们购买策略的重要组成部分，因为它使我们能够代表客户协商更优惠的价格，而不会像在公开销售中通常会遇到的竞争。在整个 2021 年，我们见证了双速（或双价）市场。这是拍卖中资产的价格与在场外秘密出售的资产的价格对比。当你以更优惠的价格购买时，你会自动获得更好的收益。
此外，当您以低于市值的价格购买时，它有可能向您的房产注入数十万美元，从而使您能够更快地偿还资产债务，或者比预期更快地使用股票增加投资组合；快速实现财务自由。
不要低估增值的价值
商业地产具有巨大的优势，那就是能够通过增加租赁强度和收入来增加价值。例如，如果您购买的资产的租期为1年，并且可以将该租约转换为3年租约，则估值师和其他对您的投资感兴趣的买家的估值将更高。
另一种选择是购买租金不足的房产。例如，您可以以每平方米91澳元的价格购买工业地产，但市场价格为每平方米110澳元。如果你将租金提高到市场水平，那么在 “市场审查” 时，你的收入可以增加110/91 = 20.08％。如果你的收入增加20.08％，那么你的整体资产估值也应该增加20.08％。
我们经常为需要在租赁、装修甚至开发方面完成工作的客户购买房产。这些策略可以使我们的客户立即领先于其他客户。为房产增加更多平方米或分割空间也可以增加可观的价值。
聪明的投资者知道租金的价值会随着时间的推移而增加
为商业地产注入资本并最终增加其现金流的一种方法是简单地允许租金随着时间的推移而增加。大多数租约都包含年度预定涨幅，并且有几种年度租金审查选项。您可以将它们设置为与 CPI（消费者价格指数）一致，这是最常见的方法。
固定百分比增长是另一种主要选择，其中3％是最常见的增幅。4％被认为是大幅增长，任何高于该百分比的涨幅都被认为非常高。大多数租户会发现超过4％的增长对他们的成本基础来说是不可持续的。
值得注意的是，不同的市场有不同的规则，但大多数市场使用消费者价格指数或百分之三。这对您的投资回报率来说意味着，随着每年的价格上涨，您每月都会看到更多的现金流入。此外，当你对房产进行重估时，租金越高，你能够释放的净资产就越多。
玩漫长的游戏
领先的买家、代理商和商业投资者知道寻找 “投资级” 商业资产的最佳去处，以及寻找这些资产的重要性。在数百处待售商业地产中，只有少数是投资级的，这意味着 高质量资产 拥有安全的租户，这将带来不间断的收入来源。“投资级” 商业资产的商标之一是长期租金增长，以及出现空置问题时更短的空置期。这不是质量较低的商业资产能给你带来的。
例如，在小巷里开一家更便宜的零售商店可能看起来像是每平方米实惠的选择，但它总是比位置优越、主要街道曝光率更高的街角零售商店风险更大。这家街角商店每平方米的成本可能更高，但对于租户来说，它总是更理想的，这意味着空置率更低，租金增长的机会更大。
作为首次投资者，购买质量是最重要的考虑因素。这是成功进行商业地产投资和建立被动收入的关键。重要的是要考虑十年后，当商业地产需求进一步增加，高质量资产的收益率显著提高时，您的资产将是什么样子。与风险较高的资产相比，可重租性也是优质资产的关键特征。
斯科特和米娜·奥尼尔是《Rethink Property Investing》的合著者，也是澳大利亚最大的商业地产投资者买家机构Rethink Investing的创始人。在28岁退休后，他们现在靠个人2000万美元房地产投资组合产生的被动收入为生。
