尽管我们有多年的投资经验，但我们花了很长时间才了解什么是商业地产，什么不是商业地产。如果你不真正 “明白” 来之不易的钱是如何运作的，以及如何从中赚钱，那就没有意义了。
因此，让我们深入了解一下，这样您就可以真正体会到我们对这种投资工具的喜爱。
这是什么
商业地产可以定义为任何划分区域或仅用于商业目的的财产。它包括购物中心、露天购物中心、酒店、零售商店、仓库、餐厅、工业空间、农场、办公楼、儿童保育中心、服务站、数据中心，甚至是被地方政府指定为商业的空地。
它们是你每天在附近散步时看到的建筑物。就像每个人都需要一个生活的地方一样，我们大多数人也需要一个工作的地方。
你不能在住宅物业上建立企业，也不能在商业地产上建立房屋。这是因为商业地产的所有者或建筑商在建设企业时必须符合某些标准，从建筑物的风格和规格到提供的停车位数量。议会也有不同的分区和法规，必须遵守。与其他类型的房产相比，它们的税率也可能不同。
商业地产可以分为几类。有数百种不同的选择可供选择，选择合适的房产，然后选择合适的租户通常是开始投资之旅中最困难的部分。
主要资产类型是：
工业
这些物业包括重型制造、轻型装配和仓储。它们用于制造、加工或储存货物，包括工厂、车间和研究设施。工业地产的面积可以从50平方米的小型车间到20万平方米或以上的设施不等。
它们通常比零售或其他商业投资提供更高的收益率，而且由于租户要求的设施的专业性质和装修，它们的租赁期也更长。在大多数情况下，它们是每平方米最便宜的商业地产。它们通常相对较大，并且经常经过重新配置以容纳重型机械。他们的位置通常是为了便于进入高速公路而选择的。它们也可能包括办公空间。
通常，这些装修的专业性和广泛性质会使工业租户搬迁房产的成本降低。通常，资产规模越大，可供选择的租户池就越小。但是，更大的仓库的好处是，租户需要花更多的钱来搬家，这可能会吸引长期租户。
例如，一个20,000平方米的仓库可能会吸引一家全球物流公司。它可能需要花费数百万美元来装修房产，因此除非确实有必要，否则不想继续搬家。
另一方面，资产规模越小，可供选择的租户群就越大，因此更容易找到租户。
工业租赁的期限通常为两到十年，但大多数在三到五年之间。
零售
零售地产是大多数人最熟悉的商业地产，因为我们一直在看到和拜访这些企业。它们主要用于推广和销售消费品和服务，包括超市、百货商店、专卖店、便利店、药店、美发店、五金店、酒类商店、食品外卖店、折扣店等。
它们的规模差异很大，可能是一家或数百家个人商店和企业的所在地。
零售物业可以分为两种类型：
依赖全权支出。这些类型的房产会受到消费者信心的变化和更广泛的经济环境的影响，这意味着如果经济表现不佳，零售物业所有者通常会为延长空置期而苦苦挣扎。它们包括旅行社、时装店、高端餐厅和电子产品商店。
依赖非全权支出。无论消费者信心和整体经济表现如何，这些类型的房产往往表现稳定。例如，它们包括超市、联合医疗店面、快餐店和五金店。
零售租赁通常从12个月到10年不等，但大多数在三到五年之间。
办公室
城市和郊区都有办公物业。我们中的许多人都在其中工作，因此它们很容易识别。在大城市中，它们通常出现在市中心中央商务区的高层建筑中，尽管许多城市都有商业办公园区或办公园区等小型卫星中央商务区。办公物业通常由专业服务提供商使用。
办公室投资的一个优势是，您最常与优质的专业租户打交道。其中可能包括全球会计师事务所、法律事务所或政府部门。
办公室投资的缺点是注册成本。为了鼓励租户签署长期租约，办公室所有者通常需要提供激励措施，其形式可以是免费租金、装修补贴、空调重新配置和互联网服务。
激励措施是你需要激烈竞争才能获得租户的结果，因为他们通常有很多选择可供选择，尤其是在中央商务区。由于企业选择了灵活的在家办公安排来保护员工免受病毒侵害，该市场受疫情的打击最大。但是，郊区的办公室往往表现更好，因为保持社交距离的要求对较小的办公大楼的影响较小，这些办公大楼对电梯的依赖程度较低，受公共交通限制的影响也较小。
办公室租赁，如零售租赁，通常从12个月到10年不等，但大多数在两到五年之间。
寄宿房
寄宿公寓的定义是将个人房间出租给短期租户的房屋，这些租户共享厨房、起居室等公共区域，通常是浴室。
该分类不包括背包客住宿、集体住宅、酒店或旅馆、老年人住房或服务式公寓。鉴于投资的多收入性质，寄宿公寓可以为寻求商业规模现金流回报的住宅投资者提供舒适的过渡。
请记住，由于租户群体的短暂性，此类投资需要广泛而持续的管理。尽管回报在纸面上可能看起来不错，但额外的维护、管理成本和空缺问题可能会严重降低回报。其他类型的商业地产通常会比寄宿公寓产生更好的回报。
寄宿公寓的租约通常从一到十二个月不等，但平均约为六个月。
单位方块
一个产权上有四个以上单元的区块可以归类为商业地产。多年来，银行一直将一个产权上由四个或更多单位组成的区块视为有资格获得商业贷款，这使最低存款额提高到30％左右。考虑到所涉及的多重收入，收益率高于标准单人住宅物业的收益率。
与寄宿公寓一样，您需要考虑额外的管理和维护成本。但是，一个很大的区别是这些单元是完全独立的，因此它们往往会吸引长期租户。
单元格通常允许诸如分层产权等增值游戏，这涉及更改建筑物的所有权结构，这样你就可以将每个单元的单一标题变成标题。这意味着您可以单独出售这些单位，可能以更高的每平方米价格出售。
与大多数标准住宅协议一样，单位租赁通常为六到十二个月。
土地
商业地产分区的土地通常分为三类：棕地，即曾经划为工业用途的土地，可能会受到损害；填充物，即已经开发但现在空置的土地；以及绿地，这是完全未开发的土地。
如果你是自住者，想要为企业建造场所，那么土地可能是一项有用的投资，这主要是因为你可以按照自己的规格进行建造，完全按照自己的意愿布置所有东西。
在大多数情况下，空置土地上不会有持有收入，这排除了大多数投资者的持有收入。但是，有许多可以租赁空地的例子。
例如，如果您在港口附近拥有土地，则物流公司可能会将其租赁用于储存集装箱。在这种情况下，将支付租金，但每平方米的租金比拥有安全建筑物时要低。
大型零售物业
该行业通常由家庭主妇类型的租户以及以前在传统百货商店中有代表的租户代表。现在，大型零售占所有零售占地面积的35％。这些房产中有许多是独立的，或者是大型建筑群的一部分。
对于这种类型的资产，您可以预期长期租约——大多数情况下为三到十年——而且租户一旦建立，他们就会非常 “紧张”。出售家具、地板覆盖物和其他家庭主妇类商品等产品的独立零售商店的起价约为200万美元。综合体通常由机构投资者购买，因为价格通常超过2000万美元。
特殊用途
大多数其他类型的商业地产属于特殊用途类别。
这包括洗车、自助仓储建筑、主题公园、疗养院、教堂和码头等设施。
最著名的特殊用途物业之一是加油站。它们被归类为特殊用途，因为它们是一次性的。
租赁期可以从五年到十五年不等，收益率也可能相对较好。但是，在进入加油站资产之前，有许多事情需要考虑，例如污染和设备维护。这里的关键是要确切地知道你在买什么。
混合用途房产
这通常涉及店面，楼上有住宅单元。这为租户提供了在同一地点工作和生活的机会。在多收入情况下，也有机会单独出租该单元。
需要考虑的是，由于住宅部分，它们的收益率通常较低。随着住宅收益率的降低，住宅占地面积将降低整体净收益率。
它们也可以位于相对昂贵的都市区，那里竞争激烈。这意味着空置时间可能更长，而且该单元可能不像住宅区的单元那样理想，因为它与其他商业地产一起位于主要道路上。这些房产的价格通常从100万美元起。
在考虑租户的实力之前，务必首先根据其可租赁质量购买房产。我们在资产选择中始终采用的一个技巧是确保您为未来的空缺做好计划。如果你有信心在短时间内找到替代租户，那么你就有了一处优质的房产。如果你仅仅因为一个好的租户而购买房产，这将使你面临潜在的风险。因为如果那个好租户离开，而你的空置时间很长，会发生什么？
值得记住的是，对于商业地产，你感兴趣的是拥有房产，而不是企业。尽管该业务确实在物业选择和租户过程中发挥了作用，但它与之无关，因为拥有安全、可靠租户的正确业务类型将有助于您的资产的长期表现。
什么不是商业地产
你知道这个故事。拍卖会上的一对夫妇继续出价并推高价格。他们把心放在自己的 “永远的家” 上。他们最终支付的费用比预算高出20％，而另一对夫妇却在做同样的事情。
告别心弦的情感拉动以及与购买住宅物业相关的压力，因为在商业地产中，交易完全围绕冷酷的硬数字和合同展开，而不是人——也不是情感。
另一件事不是完全不可预测的。我们的意思是租户有了更大的确定性，现金流甚至增长的稳定性也更大。让我们分解一下。
与住宅租户打交道时，情况通常更容易预测。例如，我们退出住宅物业市场的最重要原因之一是净收入不一致，这主要是因为你要为支出负责，而且租户通常不会长期居住。
在维护方面（几乎总是由商业租户承担），在住宅投资组合中，必须支付额外费用的不确定性可能会成为一个问题，尤其是当你拥有许多住宅物业时。我们似乎每个月都要支付数千美元来跟踪维护问题——从水龙头漏水、空调故障或马桶堵塞，到更重要的项目，例如屋顶漏水、石棉问题、更换地毯和围栏，甚至结构性问题。
这些物品必须尽快处理，费用自理。如果你的目标是靠租金收入为生，那么维护成本的不确定性可能是一个持续存在的重大问题。这不是商业地产投资者需要处理的问题。
低质量的租户是住宅投资者难以避免的另一个问题。租户通常会签署六到十二个月的租约，并且可能会停留更长的时间，但租金的周期性很强。相比之下，商业地产的租金增长通常固定在每年2.5％至4％。商业租户有自己的品牌和声誉，因此，您自然会发现他们是更稳定的租户。
商业地产的增长也可以更具可预测性。为什么？因为租金增长是商业地产资本增长的良好指标。
住宅完全由市场和情绪驱动。
不要误会我们的意思——我们喜欢住宅物业能为你做的事情，但是在你的投资生涯中，商业投资需要发挥作用。它只是在现金流方面更有利可图，而且更具可扩展性，因此您可以更快、更轻松地进行构建。
