商业地产正变得越来越主流，盈利能力与日俱增，但是如何开始，最佳的策略是什么？
随着大量新的和现有的商业投资者将目标对准该行业，商业地产正变得越来越主流。
他们之所以被它吸引，是因为与住宅物业相比，优越的现金流、良好的贷款条件和强劲的资本增长率令全世界羡慕不已。商业买家经纪人斯科特·奥尼尔探讨了为什么商业地产投资在2022年可能是一个明智的投资选择。
商业地产可以产生现金流或帮助为房屋储蓄
根据最近发布的《2022年人口国际住房负担能力报告》，澳大利亚各地的房价在2021年上涨了惊人的24.5％。悉尼现在正式成为第二低廉的购房城市，仅次于香港。
搬到另一个州也不是解决方案，墨尔本、阿德莱德、布里斯班和珀斯都进入了全球20个最不实惠的城市。显而易见的是，我们需要超越长期以来渗透到我们心灵中的传统投资策略，转向新的澳大利亚梦想。进入商业地产，目前澳大利亚房地产的收益率是十多年来最高的。
这些数字不是谎言，它们表明商业中充足的现金流已经使住宅紧随其后。在通货膨胀和利率上升的时期，商业房地产可以提供三分之一的传统投资所需的回报。
那么，如果你不是投资住宅，而是向商业投资210万美元，净回报率为7.5％，该怎么办。由于租户承担了大部分持续成本，例如市政费率和维护费用，这项投资每年将支付157,500美元。
如果你走传统道路，拥有三处每套价值70万美元的住宅物业，并且全部还清，那么你将拥有价值210万美元的房地产资产。听起来很棒，对吧？但是，如果总收益率为4％，在考虑了市政费率和水费账单、保险和维护成本后，你的无债务房产的年收入将仅为6万美元左右。
您还需要将60,000美元的租金收入的应纳所得税考虑在内。对于价值210万美元且没有债务的投资组合来说，在当前环境下，6万美元的税前总收入根本无法削减这一收入。
当然，上述商业地产利润仍需缴纳所得税，但是如果你将商业收益与住宅回报进行比较，这里显然有赢家。通过商业增值利润，可以选择购买永久住房、增加储蓄或更快地还清已经存在的抵押贷款。
获得股权进行投资并使用现金流还清房屋
在过去的几年中，那些幸运地拥有房屋的人实现了30-50％的增长，这相当于购买商业地产的股权。
例如，五年前，一对名叫史蒂夫和克莱尔的夫妇在悉尼东郊购买了一处价值300万美元的房产。该房产现在的价值为580万美元，因此他们的房产中拥有价值28万美元的股权。他们使用信贷额度提取了这280万美元中的70％，这使他们能够获得196万美元的商业地产押金。这笔钱被用来用这笔钱购买了价值5,000,000美元的商业地产。
不惜一切代价，他们仅通过将股权重新部署到商业地产中就创造了15万美元的被动收入。
与朋友或家人一起创办合资企业
这在最近变得越来越流行，家庭联手购买更高价值的资产，以便购买他们可以获得的最优质的商业地产。当你花更多的钱时，你的购买量就会超过更多的投资者，而且随着价格的上涨，你正在与更大、更知名的租户打交道。
通常，您可以以更高的价位或拥有更多租户的资产获得更好的收益，以帮助分散风险。如果你无法独自完成这项工作，那么与你信任的人团结起来可能就是解决方案。只要确保从一开始就建立适当的法律协议即可，因为投资者的优先事项往往会随着时间的推移而发生变化，你不想被卷入早期出售的困境。
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