作为一个广泛投资住宅和商业地产的人，在投资策略方面，我看到了两面都存在分歧。
在该行业工作了多年之后，我得出的结论是，任何计划使用房地产租金收入退休的投资者都必须认真考虑将商业地产纳入其投资组合。
住宅物业可以为建设奠定坚实的基础，但事实是，住宅物业的收益太低了，许多人无法退休。在我看来，为退休创造可行的被动收入的最快方法是通过商业地产，这就是我个人转向投资这一资产类别的原因，从那天起，我就迷上了商业投资。
让我们探讨一下住宅物业可能不是理想的投资类别以充分支持您的退休生活的一些原因。
房地产投资成功的传统途径
为了从住宅物业中获得可靠的收入，最有效的策略是保持非常低的债务水平，同时拥有非常大的资产基础。即便如此，意想不到的空缺和维护问题也可能会破坏您的现金流回报——因此，必须留出缓冲来应对这些问题。
许多住宅地产专家会建议购买多处住宅物业，将其持有几十年，等待租金收入增长，同时减少债务。
这个想法是，到二十年过去时，抵押贷款应该在租户的帮助下全额还清，这样你就可以将租金回报作为收入来享受。
对我来说，这个过程太慢了。我得以在28岁时辞去日常工作，采取了更为激进的策略，包括利用商业投资和利用其高收益。
这种长期住宅持有策略的另一个关键缺陷是，即使您的住宅物业没有债务，与其他资产类别相比，收益率也太低，因此对资本的使用效率低下。
有很多机会以较低的价格购买商业地产，并有高质量的租户。
例如，如果您拥有三处住宅物业，每处价值70万美元，并且全部还清，那么您将拥有价值210万美元的房地产资产。听起来很棒，对吧？但是，如果总收益率为4％，在考虑了市政费率和水费账单、保险和维护成本后，您的无债务房产的年收入仅为60,000美元左右。您还需要将6万美元的租金收入应缴纳的所得税考虑在内。
恐怕对于价值210万美元且没有债务的投资组合来说，6万美元的税前总收入根本无法削减它！
假设相反，你在商业地产上投资了210万美元，净回报率为7.5％。由于租户承担了许多持续费用，例如市政费率和维护费用，这项投资每年将向您支付157,500美元。当然，这些利润仍然需要缴纳所得税，但是如果你将长期的商业回报与住宅回报进行比较，这里显然有赢家。这不费吹灰之力，对吧？
我在这里说的是很大的数字，但是有很多机会可以以较低的价格购买商业地产，同时有高质量的租户。人们通常认为商业是一种非常昂贵的资产类别，需要数百万美元才能进入，但现实是，你可以在首都找到价值35万美元——有时甚至更低的商业地产。
由于该物业的租户不错，租期比住宅更长，而且现金流远好于当前市场的住宅回报，因此投资者越来越多地寻找商业机会。价格在30万至40万美元之间的房产的净收益率为7％，每周可以带来数百美元的正向现金流。
首都房价中位数资本增长问题
有人误以为你无法从商业地产中获得资本增长，但这与事实相去甚远。一切都与供需有关，其比率和基本面与住宅投资一样。
我做过的一些增长最快的交易是商业交易。我自己在纽卡斯尔地区拥有一处房产；那是一个小仓库，在一年内它的价值增长了26％。
它的增长之所以如此之快，是因为总而言之，利率正在下降，而且我能够通过谈判获得略高的租金回报和租约，这意味着市场愿意为房产支付比我支付的更多的费用。
有很多机会以较低的价格购买商业地产，并有高质量的租户。
在同一时期，住宅物业的价值增长速度没有那么快。除了熟悉住宅房地产外，人们更愿意投资住宅房地产的主要原因之一是，他们相信资本增长前景会更强劲，但情况并非总是如此。
此外，投资者真的了解他们在30年内可以预期的增长幅度吗？
让我们在下表中回顾一下30年来的价格变化。
如您所见，我们首府城市的平均房价增长在5％至6.1％之间。考虑到过去30年是许多人认为这是我们有史以来住宅物业增长最快的时期，这种增长水平并不太令人兴奋。
别误会我的意思： 这是良好的资本增长。但是，当大多数投资者依靠负资产负债来维持现金流并使他们的投资负担得起时，除非你尝试不同的方法，否则结果不会让你提前退休。
现在让我们来看看商业地产如何使提前退休的几率向你倾斜。
商业地产还款策略
更高的净收益率： 在商业地产方面，回报可能明显高于住宅的回报。
2020年，我们在Rethink Investing仍在省会城市寻找优质的租赁商业地产，净收益率在6.5％至8.5％之间。
考虑到我的大多数客户获得的商业贷款，利率从3开始，这些收益率非常好。
强有力的减债战略： 我的客户投资商业地产的常见策略之一是，随着时间的推移，利用商业地产租金中的高净收入来偿还贷款。这使商业地产所有者能够在标准30年期贷款合同时间的一半内将其债务偿还至零，有时甚至更快。
许多人没有意识到的是，高收益的商业地产可以在10到13年内得到回报。这是可能的，因为来自净租赁的高现金流可能非常强劲，如果你能将剩余的租金存回抵押贷款或抵消账户，债务将迅速减少，而无需支付任何额外款项。
让我们来看看商业地产示例中的数字（见上表），它显示了当你将正现金流存回债务时会发生什么。
这是一个净收益率为7.5％，年租金增长3％的房产示例。所有者无需注入任何自有资金，财产将在12年内全部还清。
但是，更重要的是，该物业在第12年提供了96,239美元的被动收入，债务为零。这些类型的回报只能从商业地产中获得，因此，对于希望加快提前退休之旅的投资者来说，这是一种极其重要的资产类别。
风险伴随着回报
我的部分工作是教育投资者将资金投入商业资产的好处，并向他们保证所涉及的风险。
与住宅物业一样，寻找合适的商业地产是成功的关键。但是，与住宅地产相比，投资商业地产的人需要进行更多的尽职调查。
在我看来，一旦你进行了所需的全面尽职调查，互联网上宣传的大多数房产就无法堆积起来。选择正确的商业投资需要时间、奉献精神和经验丰富的运营商。例如，我们代表客户每购买一处房产，就会审查并拒绝约30处房产。
当你找到合适的交易时，商业地产可以超过你能找到的最好的住宅物业，这就是使它成为一个很难投资但令人兴奋的资产类别的原因。这些数字不言自明，这就是为什么我选择这条路作为我作为投资者最喜欢的下跌之路。
如果你想投资商业地产，如何将风险降至最低？就像你对待住宅物业一样，你需要从研究开始。您需要与该领域的许多专家交谈，他们以前曾购买过此类房产，并通过致电商业房地产经纪人来熟悉这种资产类别，即使只是询问他们最近的销售情况和即将上市的房源。
与住宅投资相比，目前的销售和趋势方面的数据不多，好书也没有那么多
阅读有关该主题的内容。这就是为什么你需要与那些已经这样做的人交谈——最好是多年和多笔交易。你想和投资者交谈，他们能告诉你商业地产投资的好处和坏的一面，这样你就可以积累知识并花点时间。
商业地产投资 为精明的投资者提供了许多好处，这就是为什么我的主要建议是：对它持开放态度。与住宅相比，它仍然是一个新鲜、未知、鲜为人知的资产类别，但它是澳大利亚经济的重要组成部分。而且，我们继续就此进行对话的次数越多，就会有更多的人意识到在每个城市的每个价格范围内都有高质量的优惠。
斯科特·奥尼尔是Rethink Investing的创始人兼董事，也是一位经验丰富的投资者，持有价值2000万美元的房地产投资组合。
免责声明： 本文中包含的建议仅供参考，不应被视为财务建议。在做出任何投资决定之前，请务必与合格的专业人士交谈。
