尽管过去一个月商业地产快速增长——一些市场上涨了20％以上——但在资本增长方面还有很长的路要走。
原因如下。
逃向现金流
在当前的市场中，我们看到许多传统住宅投资者转向商业投资，以寻求更高的收益。
这是资本增长的驱动力，因为与当前的低供应相比，它增加了对商业资产的需求。
推动这一点的是，住宅收益率处于历史最低水平，贷款变得越来越困难——尤其是在APRA重新成为人们关注的焦点之际。
谨慎的投资者将转向更高的收益率，以更快地增加财富。随着越来越多的非传统商业投资者开始涉足这一领域，您应该会看到额外的需求引发更多对优质租户投资的竞争。这将不可避免地推高商业资产的价格。
租金上涨
这种现金流是该资产类别资本增长的驱动力。随着租金的增加，商业地产的资本价值也随之增加。
随着我们退出该国许多地区的长期封锁，预计商业活动将得到加强。总体而言，这将给租金带来上行压力。
未来几年还可能出现更高的通货膨胀。由于许多租约都与基于通货膨胀的租金上涨（CPI上涨）有关，因此这意味着租金的增长速度将比过去10年更快。
产量压缩
我们仍然认为净收益率至少为7％，利率低于3％。这是4％的差距。
从历史上看，我们预计差距为2％。这意味着，现在，有机会从商业地产中获得有史以来最好的现金流回报。
随着这两个指标之间差距的缩小，这反过来应该会带来强劲的资本增长。
后疫情时代的繁荣
随着我们摆脱封锁，经济生活的迹象正在上升。
在 COVID-19 期间，澳大利亚家庭和企业储蓄了超过2000亿美元，许多人有了现金，准备花大笔钱过圣诞节，陶醉于封锁后的第一个夏天，享受期待已久的旅行。如果说英国或美国可以顺其自然，那么我们肯定会迎来V型复苏，其繁荣与20年代的繁荣没什么不同。
随着商业信心达到新高，人们预计对商业地产的需求也将增加。这将以额外投资者需求的形式流动。
还不是主流
长期以来，商业地产一直是经验丰富的投资者保守的秘密，尽管这种情况已开始改变，但我们仍处于市场的早期阶段。
如果你能聘请一位经验丰富的买方代理并在这个市场完全腾飞之前将其资本化，那么你就能为自己获得一笔利润丰厚的投资，随着岁月的流逝，这种投资将继续支付股息。
展望2022年
工业
在过去的18个月中，我们看到了工业资产类别前所未有的强劲势头。
在蓬勃发展的电子商务市场的背景下，空缺率创历史新低。
由于COVID迫使更多企业上线，这给物流、仓储和本地制造带来了压力——所有这些对工业仓库来说都是好事。
零售
自疫情爆发以来，零售业一直疲软。
但是，一些基本服务企业的财务业绩是有史以来最强劲的。例如，超市和快餐。
随着经济的重新开放，店面销售模式的人流量应该会恢复，因此预计2022年零售业将出现反弹。
办公室
写字楼市场，尤其是中央商务区的写字楼，是所有行业中最艰难的两年。
但是，尽管存在租赁风险，但我们已经看到建筑物销售的平方米价格持续攀升。
这是由于低利率和长期投资者的强劲需求。
随着人们返回办公室，您将看到租赁风险趋于稳定，这应该会再次提振市场。
不断变化的景观
但是请记住，由于COVID和相关的政府限制，有些商业模式将永远改变。
了解您正在投资的业务类型非常重要，如果有疑问，请寻求专业建议。
斯科特和米娜·奥尼尔是畅销商业书籍《重新思考房地产投资》（威利29.95美元）的合著者。
他们也是Rethink Investing的创始人。
