几年前，我意识到我的住宅物业已经达到了 “收益上限”，而澳大利亚房地产中最高的现金流被封锁在商业地产中。尽管许多澳大利亚人对住宅投资感到满意，但现实情况是，仅仅退休是不够的。尽管我们中的一些人对商业地产投资感到不舒服，但现实情况是，这并不困难，只是与住宅不同。如果你的目标是为提前退休创造可行的被动收入，那么你的投资组合中必须有商业价值。那么，让我们来看看如何通过商业广告在短短10年内退休。
“重新思考” 房地产投资。
如果你拥有三处每套价值70万美元的住宅物业，并且全部还清，那么你将拥有价值210万美元的房地产资产。听起来很棒，对吧？但是，如果总收益率为4％，在考虑了市政费率和水费账单、保险和维护成本后，您的无债务房产的年收入仅为60,000美元左右。您还需要将6万美元的租金收入应缴纳的所得税考虑在内。
恐怕对于价值210万美元且没有债务的投资组合来说，6万美元的税前总收入根本无法削减它！
那么，如果您将210万美元投资于商业地产，净回报率为7.5％，该怎么办。由于租户承担了许多持续费用，例如市政费率和维护费用，这项投资每年将向您支付157,500美元。当然，这些利润仍然需要缴纳所得税，但是如果你将长期的商业回报与住宅回报进行比较，这里显然有赢家。这不费吹灰之力，对吧？
我在这里说的是很大的数字，但是有很多机会可以以较低的价格购买商业地产，同时有高质量的租户。人们通常认为商业是一种非常昂贵的资产类别，需要数百万美元才能进入，但现实是，你可以在首都找到价值35万美元——有时甚至更低的商业地产。
创建超过2000万美元的房地产投资组合不是一朝一夕就能实现的。这不会发生在你自己的后院。与许多人的想法相反，住宅物业不再发生这种情况。
这是我们如何通过投资获得30万美元被动收入的故事。以及如何才能做到这一点。
开始时间：2010
2010年，我和米娜本来想购买我们的第一处投资物业，但是世界末日不断有人警告说，房价将下跌30％至40％。
我知道我需要更多的信息，所以我自学了。我花了几个小时阅读成千上万的房地产评论和网络论坛，并吞噬了我能找到的所有房地产书籍。
由于大多数人害怕房价下跌，并且在这段时间内心态消极，所以有机会以优惠的价格购买房产。这与我们在 2020 年看到的 COVID-19 没有太大区别。
因此，我们进行了研究，发现了一处数字叠加在一起的房产。我们的第一处房产位于萨瑟兰（一栋带有祖母公寓的独立房屋，售价48万美元）。我们最初的6万美元投资来自于在酒吧工作的五年以及其他一些兼职工作，例如在汽车经销商、麦当劳清洁汽车和担任实地测量员。
由于祖母公寓和房子是分开租的，我们有两笔租金收入，每周总租金为660美元。这笔收入涵盖了所有成本，使我们每周有200美元的闲置收入作为被动收入。
今天，尽管最近出现了下跌，但萨瑟兰的房产价值仍超过100万美元，比我们支付的费用高出约60万美元。我很高兴我没有听末日论者的话，如果我们害怕自己会损失一小笔财富而卷土重来。
我们在2012年购买了位于马鲁布拉的第二处房产，即一个单位，其价值在短短四年内增长了30万美元。诚然，当时贷款要容易一些，当时我们在维持现金流的同时创造股权。
现在我们已经上瘾了，我和米娜很快就在考虑我们的第三处房产。
“啊哈” 时刻：2013
在2013年欧洲的夏天，当我们坐在希腊的海滩上时，它让我大吃一惊。如果我们能以某种方式再购买五处房产，这些房产与萨瑟兰和马鲁布拉的房产类似，但在我们自己的 “后院” 之外，该怎么办？
米娜和斯科特在希腊。
悉尼变得越来越昂贵了——数字不再堆积如山了。我发现，如果我们在澳大利亚其他地方再购买五处房产，我们每月的净收入可以超过7,500美元，再加上资本增长。
当然，随着时间的推移，这个数字会不断增长，而且我们有足够的被动收入来过上舒适的退休生活，所有这些都是通过房地产实现的。
我们在麦夸里港购买了第三处房产。一本书有四个单元，总价为42.5万美元。因此，如果你算出来，我们每单位只支付了106,250美元。
这与我在悉尼熟悉的时期相去甚远，我当时与之交谈的几乎所有人都表达了担忧：它过于区域化，不会吸引任何资本增长，银行不喜欢它，租户会给你带来太多麻烦。继续。
但是这些数字奏效了。当时，该地区的平均收益率约为4％至4.5％，但这座小型单元的总收益率为9.8％，这四个独立的租户每周支付200美元。
在此之后，我们购买了更多的住宅物业，直到情况开始发生变化。
重大支点：2015
在经历了五年的成功从我们的住宅物业中获得丰厚回报之后
投资组合，我们遇到了一个障碍：收益率越来越低。
租金跟不上增长，这意味着复制我们曾经赖以从正现金流中创造收入的优质住宅投资协议变得越来越困难。
从我的角度来看，我们有两个选择。我们可以坚持开发住宅物业，在那里我们显然已经达到 “收益上限”，或者我们可以再看一遍 “走出自己的后院” ——转向商业市场。
令我惊讶的是，这些数字和收益率远高于我在住宅市场上看到的任何数字和收益率。我简直不敢相信！
对于像我这样痴迷于数字运算的人来说，这是一个潜在的金矿。这几乎好得令人难以置信。这怎么可能以及为什么可能？
在花了大约12个月的阅读和学习之后，我的目标是找到一处我认为可以承受经济衰退的房产。我想要在一个尚未蓬勃发展的市场中获得高收益、长期租约和良好的交易历史，最好是在基本服务行业。最后我找到了它，还有更多。
到2016年，我们的投资组合已增长到25处住宅和商业物业，而我们都只有28年的历史。这是一种令人兴奋的感觉，但它也让我们考虑将我们所做的事情提升到一个新的水平。
当时，我们拥有四处商业地产，净收入高达20.7万美元。商业贷款的抵押贷款成本约为75,000美元。因此，仅这四处商业地产，我们的收入就增加了13.2万美元。这意味着我们的被动收入在总投资组合中略低于30万美元。
我们意识到我们想用自己的未来来帮助他人实现自己的财富目标，因此我们的专业业务Rethink Investing诞生了。
帮助我们的客户：2020
如今，Rethink Investing是澳大利亚领先的商业买家机构。我们已经为客户购买了超过10亿美元的澳大利亚房地产，其中大部分是商业地产。而且这个数字还在继续增长。
越来越多的人意识到，投资商业地产是增加财富和获得业内最强劲回报的首要途径。目前，我们看到为客户购买的商业地产的现金回报率为25-40％，这是近十年来从未见过的。
对于大多数人来说，不可否认，这是一生难得的机会。对我们来说，它绝对改变了游戏规则。
斯科特和米娜·奥尼尔是《重新思考房地产投资》（Wiley 29.95美元）的合著者，也是Rethink Investing的创始人。在28岁退休后，他们现在靠个人2000万美元房地产投资组合产生的被动收入为生。在 www.rethinkinvesting.com.au 上了解如何做同样的事情
