“我喜欢现金流，因为它有助于贷款，降低投资旅程的风险，因为你不只押注增长。”
在不到10年的时间里，斯科特和米娜·奥尼尔设法建立了由32处房产组成的投资组合，价值超过2000万美元。
但更令人印象深刻的是，奥尼尔的投资组合不仅带来了可观的资本增长，而且收益率很高，每年提供约90万美元的租金持续现金流！
对于斯科特和米娜来说，他们如今的策略中有很大一部分涉及投资商业地产，这是许多房地产投资者要么回避要么根本不了解的事情。
斯科特进入房地产行业的旅程始于他进入工作岗位后，他开始意识到自己作为工程师的工作并不是他所希望的全部。旅行和工时使就业和收入难以预测。
“我们于2010年在悉尼首次购买房产，开始投资，并支付了48万美元购买了房产。现在，同一处房产的价值超过110万美元。翻了一倍多。这最初帮助我们进入了其他房产。这处房产之所以如此出色，一个重要原因是它是双重收入，因此它有额外的现金流。”
“扣除所有费用后，我们每年的正现金流为12,000美元。这笔现金流给了我们一个主意... 如果我们只买十个呢？即使有债务，我们每年的收入仍为12万美元，如果我们继续重复这个过程，我们的被动收入将超过12万美元。这个乘以第一笔投资结果的简单想法开始了我们对建立庞大的正现金流投资组合的痴迷”。
“最初，我们正在寻找更多的多收益房产，因为它们提供了我们当时在住宅市场上能找到的最佳现金流。例如，我们的第三处房产是位于麦夸里港的四个单元。我们的第五处房产是三个单元，一个标题是 黄金海岸。我们的第六处房产是位于麦夸里港的五个单元，所有权相同。每次购买房产时，除了极少数例外，我们都会为房产带来正现金流。”
但是，当时，夫妻团队并不纯粹关注现金流，他们也非常清楚他们需要增长才能快速建立自己的投资组合。
“我们不只是在追逐现金流，我们还在追逐股票收益，这是其中的关键。你不只是选择其中一个。我与之交谈的大多数投资者实际上只是在考虑围墙的一面。他们要么想要现金流，要么想要增长。而那些追求增长的人，会追求超低的收益率，而他们的收益率却处于负值。而且它们并没有真正充分考虑这实际上如何影响你的整体投资组合的成本。”
“他们把它看作是，如果这处房产的价值在十年内翻一番，那就太棒了。但是，一旦你将机会的负现金流、持有成本以及维护成本可能比你想象的要高得多的事实加起来，或者增长可能不如你想象的那么好，突然之间，这些长期持有策略对你来说确实没有多大用处。”
“很多人完成了三、四处房产，但我们基本上把它当成了一份全职工作，继续发展，想办法扩大规模，是的，除了购买和希望，还有更多创造性的方法，而不仅仅是购买和希望，这是很多人所做的。”
在最初研究双收入房产之后，斯科特和米娜发现，如果他们将注意力转向商业地产，他们也能够产生强劲的正现金流。他们之所以能够快速增加更多房产，是因为他们拥有强大的资本基础，而且商业地产通常是正向投资。
“我们最近刚刚以75万美元的价格购买了另一处商业地产。这是一个仓库，前面有一个陈列室。它在其中拥有成熟的业务，租期为5+5+5+5年。该物业位于高速公路上，具有巨大的标牌潜力，年收入为65,000美元。在我们看来，一旦你从中扣除了所有成本，甚至是抵押贷款，扣除所有费用后，我们每年剩下大约40,000美元。从本质上讲，价格类似于悉尼的两居室单元。然而，我们的租户租期为五年，还有15年的期权，我们将获得1,000平方米的面积。”
“当然，在商业广告中，你可能会出错，就像任何事情一样。但是，当你购买正确类型的房产时，这实际上是不费吹灰之力的。而且很多人关注广告的负面影响。他们看的是高速公路上那些露台屋式的店面，那里的十分之一空置。他们看起来很糟糕。人们看到它们，你得问问自己为什么它们空缺。而且在大多数情况下，这是因为没有人流，或者只是无法为客户提供真正的解决方案。也许租金太高了，所以当情况放缓时，企业无法保持良好的状态。”
尽管斯科特和米娜进入商业地产领域是他们能够如此迅速地扩大投资组合的重要原因，但他们在此过程中吸取了一些宝贵的经验教训。在投资的早期，他们曾考虑过进入开发阶段，但发现这并不合适。
“我们真的被拉到了开发方面。我们已经买了几处房产，想开发了。现实情况是，我们只是没有时间或不想真正发展，因为当你看数字时，包括所有涉及的税收和持有成本，不值得为管理这些事情付出额外的努力。”
对于新投资者，这对夫妇建议他们应该找到适合自己个性的策略，然后进行长远考虑。
“购买你想在退休后持有的各类资产。当你这样做时，通常会更加注重现金流。现金流也会让你失业，而不是增长。但是，增长将帮助你建立更大的投资组合。”
